Venda de casa doada. Como funciona a legislação italiana sobre herança e doação. Os riscos para o comprador e as soluções possíveis. Porque a operação pode ser considerada sonegação fiscal.
Quando questionado se uma casa recebida em doação pode ser vendida , a resposta é certamente positiva; a concretização da ação deve respeitar alguns princípios básicos e acima de tudo é um fato que deve ser declarado ao comprador no momento da negociação.
Para o comprador , que por meio de tabelião de confiança poderá fazer as verificações necessárias antes de fechar o negócio, pode ser difícil obter o empréstimo do banco .
Além disso, o fiscal italiano poderia acusar o vendedor de sonegação de impostos e, portanto, estará sujeito ao pagamento de impostos, bem como a uma pesada multa por comportamento fraudulento.
Vender uma casa recebida como doação: lei italiana
Vamos começar sabendo como funciona a lei italiana sobre doação e herança.
Quando uma pessoa é falecida, seus bens são divididos entre os herdeiros legítimos (chamados de legitimaries) do falecido (o falecido) com base nas quotas estabelecidas pelo código civil.
Portanto, a lei é muito clara: mesmo na presença de testamento, os herdeiros legítimos têm direito a uma parte.
Os herdeiros legítimos , para esclarecer, são: cônjuge, filhos legítimos e, para eles equivalentes, filhos adotivos e legítimos, filhos naturais e ascendentes legítimos.
Dessa forma, de acordo com a distribuição estabelecida pelo código civil, as cotas atribuídas não podem ser modificadas em menor grau ou, mesmo, como ocorre, totalmente excluídas da redistribuição de ativos.
E no cálculo do ativo total, também devem ser consideradas todas as doações feitas ao longo da vida pelo falecido.
Isso significa que, ao longo da vida, o falecido pode já ter doado bens imóveis e dinheiro a um ou mais futuros herdeiros, escolha legítima permitida pela lei italiana, antecipando efetivamente a herança.
É possível vender uma casa recebida em doação?
A venda de um bem recebido a título de doação é sempre possível e lícita, no entanto , podem surgir problemas na abertura da sucessão.
A escritura de doação poderia, de fato, ter reduzido, de forma significativa ou não, a parcela de bens devida aos demais herdeiros.
E os herdeiros podem exercer ação revogatória contra o donatário, ou contra quem recebeu a herança antecipadamente , para reaver o dinheiro ou os bens doados, mesmo que já tenham sido vendidos.
Isso significa que o bem doado, e posteriormente vendido, pode retornar, por ação judicial, ao patrimônio total da herança, a ser repartido de acordo com as disposições do código civil.
O comprador ficaria assim sem casa, com a única possibilidade de ter o valor devolvido.
Ação de revogação
No entanto, a ação de revogação deve ser exercida dentro de um determinado período de tempo , ou seja, dentro de:
- 20 anos a partir da transcrição da escritura de doação nos registros imobiliários
- 10 anos a partir da abertura da sucessão
Decorridos esses dois períodos, a operação de compra e venda não pode mais ser atacada por ninguém.
Vender uma casa doada: riscos para o comprador
Do ponto de vista do comprador, comprar uma casa de um vendedor que a recebeu como doação pode ser um grande negócio.
Na verdade, os bancos relutam muito em conceder uma hipoteca para a compra de um bem doado, que corre o risco de um dia voltar às mãos dos legítimos herdeiros.
Concessão do empréstimo e hipoteca do imóvel
Com efeito, com a concessão do empréstimo , o banco gaba-se da hipoteca do imóvel , garantia que lhe permite adquirir a casa, caso o requerente do empréstimo deixe de poder pagar as prestações.
Mas se o bem for doado, no momento da abertura da sucessão da herança ou em caso de litígio entre os herdeiros, perde-se a garantia do bem.
Para os bancos é, portanto, uma operação muito arriscada do ponto de vista financeiro.
Devolução do valor pago e indenização por danos sofridos
E o comprador só teria a possibilidade de ter o valor devolvido , adiantado pelo banco, bem como de pedir indenização pelo dano sofrido com a perda do imóvel e a dificuldade de encontrar uma nova casa para morar, no caso de primeira casa .
Vender uma casa doada: como o comprador pode se comportar
Mas se o comprador estava disposto a correr o risco mesmo assim, vamos ver quais as soluções que temos pela frente, a serem praticadas sempre sob a orientação cuidadosa de profissionais do setor que podem alertar para qualquer problema com a lei ou estar sujeitos a golpes.
Solicitar a dissolução da doação
Essa ação exige que a pessoa que fez a doação ainda esteja viva.
A princípio a doação é cancelada , por meio de ato entre o ex-doador e o recebedor do imóvel.
Desta forma, a propriedade do imóvel volta ao sujeito principal , o doador, que pode assim realizar a operação de venda e compra com o comprador sem que este corra qualquer risco.
Renúncia dos herdeiros à ação redutora
O comprador pode pedir aos demais herdeiros que assinem a escritura de venda do imóvel oriundo de doação.
Com esta declaração assinada, os herdeiros declaram renunciar imediatamente a qualquer reclamação e revisão da doação anterior.
É, portanto, um ato de renúncia dos herdeiros legítimos, um método bastante seguro para o comprador.
O único ponto negativo é que , a certa altura da vida, os filhos naturais (nascidos fora do casamento), cuja existência era desconhecida, poderiam aparecer para requerer a parte devido ao patrimônio.
Nesse caso, o tempo é o melhor aliado do comprador.
Conforme declarado acima:
- se pelo menos 10 anos se passaram desde a morte do doador, o direito dos herdeiros legais de agir é prescrito e, portanto, o comprador não correrá mais qualquer risco
- se, por outro lado, tiverem passado mais de 20 anos da data da doação, desde que os legítimos herdeiros ainda não tenham se oposto à doação, independentemente de o doador ainda estar vivo ou não, a ação de restituição será automaticamente prescrita, com todo o respeito ao comprador, a casa adquirida não será removida.
Apólice de seguro
A última solução admissível é contratar um seguro que proteja o comprador de eventuais riscos decorrentes da doação.
A apólice prevê o pagamento de prêmio único proporcional ao valor do imóvel.
Este é um produto financeiro específico que não é oferecido por todas as seguradoras. Além disso, curiosamente, é uma política que também pode ser estipulada pelo doador ou pela pessoa que recebeu o bem doado.
Desta forma, o imóvel torna-se comercializável e pode ser colocado à venda com tranquilidade.
Venda de casa recebida em doação: sonegação fiscal
Outro aspecto a ser tratado diz respeito ao aspecto fiscal .
O estado italiano pode considerar a venda de uma propriedade doada uma forma de subtrair grandes somas das autoridades fiscais, vamos ver por quê.
Quando você vende um imóvel, se a transação previu um preço de venda superior ao pago pela compra anterior, é gerado um lucro ou ganho de capital que deve ser declarado às autoridades fiscais (exceto para uma primeira casa).
Portanto, a pessoa que vendeu a casa recebida por doação não gerou nenhum ganho de capital simplesmente porque não pagou nenhum preço de compra.
Operações triangulares para evitar o pagamento de impostos
O risco que o Estado não quer correr é o das transações triangulares com o objetivo de não pagar impostos, ou seja:
- o dono do imóvel doa a casa ao seu herdeiro (até um milhão de euros, sem impostos)
- o herdeiro vende a propriedade por conta própria
- o herdeiro paga a consideração da venda ao proprietário original
Desta forma, o proprietário estará sujeito a uma auditoria fiscal que envolverá o pagamento dos respectivos impostos, além das penalidades necessárias. Porém, para que a intenção de fraudar o fisco seja revogada, a operação deve ser concluída em algumas semanas ou meses.
Deste ponto de vista, o comprador do imóvel não arrisca nada , visto que não tem qualquer relação com o assunto (salvo acordo em contrário) e a operação de compra e venda não será cancelada.
