Guia para construção de mezanino: legislação nacional e regional em vigor. Altura mínima, requisitos a respeitar, utilização da divisão, pedidos de autorizações. Como proceder. Como curar o abuso.
A construção de mezanino em apartamento é uma operação sujeita ao cumprimento da legislação nacional . Escolha apreciada por muitos, visto que permite ter mais uma divisão na casa, antes de passar à fase de projecto e construção é imprescindível conhecer as leis que regem a obra.
Por se tratarem de obras de alvenaria que aumentam o volume e o espaço habitacional , existem regras claras e precisas que indicam os diferentes fatores a respeitar. Vamos ver o que são e como proceder em caso de abuso de edifício.
Altura mínima do mezanino
O mezanino deve ter uma altura mínima do teto : para saber o valor é necessário consultar o regulamento de construção municipal . Se este não indicar nada sobre o assunto, lê-se a legislação nacional.
A disposição nacional , ou o decreto ministerial de 5 de julho de 1975, estabelece que:
- a altura mínima do mezanino habitável não deve ser inferior a 2,70 metros
- a altura mínima dos cômodos não habitáveis (banheiros, corredores, armários, etc.) não deve ser inferior a 2,40 metros
O Regulamento de Edificações Municipais acrescenta mais regulamentação sobre o assunto, nomeadamente o respeito de uma altura mínima de 2,10-2,20 m tanto para o espaço abaixo do mezanino como para a altura do mezanino .
Desta forma, é impossível criar um mezanino quando você está em uma sala com uma altura total inferior a 440-450 cm.
Mezanino: outros requisitos necessários
A legislação a respeitar para a construção de mezanino habitável exige o cumprimento de outros parâmetros obrigatórios , nomeadamente:
- porção da área a ser loft : é igual a 1/3 da superfície disponível; somente quando as alturas da sala, abaixo e acima, ultrapassarem um total de 2,20 metros, é que 50% da área disponível pode ser coberta;
- conformação : se devem ser fechadas ou deixadas expostas à sala onde está construído o mezanino;
- área da janela : geralmente fixada em não mais que 1/8 da superfície total do mezanino;
- altura do parapeito : se o mezanino estiver voltado para o restante da sala, não pode ser inferior a 1,10 metros.
Altura mínima do mezanino: exceções
A norma sobre altura mínima do mezanino prevê alguns casos específicos.
Existem situações em que variações são possíveis. É o caso da região da Lombardia, o que indica algumas especificidades, nomeadamente:
- casas abaixo de 600 metros acima do nível do mar exigem que a altura média do mezanino seja de 2,40 metros
- casas que estão localizadas a mais de 600 metros acima do nível do mar exigem uma altura mínima de 2,10 metros
Quanto aos outros locais, portanto, é melhor consultar a regulamentação da sua região para não incorrer em erros e / ou abusos.
Construindo um mezanino: procedimento
Quando existirem as condições mínimas para poder ter o mezanino na residência, os passos a seguir são:
- contar com um profissional, ou seja, um arquiteto, engenheiro ou agrimensor que irá, após fazer as medições, elaborar o projeto
- apresentar o projeto ao Escritório Técnico da Prefeitura e aguardar a licença
- depositar a autorização obtida da Prefeitura com a administradora do condomínio (obviamente desnecessária se for uma casa independente)
- comece o trabalho
- ao final enviar os documentos pertinentes ao Registro de Imóveis para atualização dos mapas
Para quem deseja ter algumas ideias, recomendamos a leitura do artigo: Construindo um mezanino.
Mezanino abusivo: como curar
Um erro grave e que não deve ser cometido de forma alguma é proceder à compra de um imóvel com mezanino construído sem autorização . Na verdade, acontece de se deparar com casas cujo mapa depositado no cadastro não corresponde à situação real.
Infelizmente, existem vários casos de mezaninos construídos sem licença e, portanto, 100% abusivos. Neste caso, o conselho é verificar cuidadosamente a correspondência entre os mapas e as condições reais do apartamento . É dever do vendedor do imóvel garantir que não haja abusos de construção e que apenas este último seja obrigado a proceder com a anistia.
Além disso, é bom lembrar que o mezanino não autorizado , independente do período em que foi construído, deve obedecer às normas vigentes de altura mínima e disposições regionais.
Em caso de descumprimento das normas, o mezanino não poderá ser sanado e será demolido.
Construir um mezanino sem autorização: como fazer
É permitida a construção de mezanino sem alvará , conforme sancionado pela sentença 985/2021 do Conselho de Estado que indica as modalidades precisas de realização de obras no interior de casa sem a necessidade de passar por selos e prefeituras.
Conforme estabelecido na norma, o requisito indispensável é a utilização do mezanino , não tanto os materiais e dimensões do mesmo.
Porém, antes de passar das palavras aos atos, convém esclarecer que o Conselho de Estado especifica e esclarece que a legislação de construção de pisos de mezanino não é unívoca: o caso concreto deve, portanto, ser avaliado em qualquer caso.
Com efeito, a licença de construção deve ser solicitada ao Município de residência sempre que se pretenda aumentar a superfície do imóvel de forma considerável.
Portanto, prosseguir com a construção de um mezanino envolve mudanças estruturais no apartamento. No entanto, segundo os juízes do Conselho de Estado, no caso específico do mezanino não é um requisito suficiente.
Julgamento 985/2021 esclarece que, se o mezanino é construído para ser uma sala de armazenamento , com pequenas dimensões e sem fazer alterações estruturais no edifício , o cidadão não é obrigado a aplicar ao município para receber apropriado autorização .
Desta forma, a obra é considerada como se fosse uma restauração ou reabilitação do edifício.
Se, por outro lado, a construção determina um cômodo percorrível para uso residencial, então o fato de não ter solicitado previamente a autorização determina a demolição .