Compra de casa em leilão. Por que e quando uma casa vai a leilão. Tipos: venda sem leilão, em leilão. Como pagar. Prós / contras da operação: vantagens, desvantagens.
Nos últimos anos, a compra ou não da casa principal vem ocorrendo cada vez mais por meio de leilões judiciais .
De facto, a crise económica levou à falência de várias empresas ou obrigou pessoas que tinham contraído uma hipoteca, tendo que abandonar a casa por não conseguirem pagar a dívida com o banco.
O mercado imobiliário tem, assim, expandido significativamente, disponibilizando várias casas a preços, em alguns casos, bastante acessíveis.
Compra de casa em leilão: quando acontece?
Antes de passarmos a analisar como ocorre a operação , vamos descobrir os três principais casos que determinam que uma casa acabe em leilão.
- Quando uma pessoa física não consegue mais pagar a um ou mais credores, estes podem retaliar as propriedades para recuperar seus créditos.
- Quando as empresas que se encontram em processo de falência, vêem seus ativos, máquinas, depósitos e propriedades leiloados para satisfazer os credores.
- De acordo com a lei italiana, os órgãos públicos que decidem vender um imóvel devem fazê-lo exclusivamente por meio do leilão para garantir a transparência.
Compra de casa em leilão: modalidades
Existem duas maneiras de vender uma casa em leilão .
Vamos ver o que são e como diferem.
Venda sem charme
Aqueles que pretendem participar do leilão depositam a oferta de compra em envelope lacrado na Chancelaria do Tribunal, bem como as formas e prazos de pagamento que estão dispostos a respeitar, para que o Juiz possa avaliar a proposta.
Se houver uma única proposta e for maior que um quinto do preço inicial, essa proposta é aceita sem qualquer dúvida.
Se o valor proposto for inferior, qualquer credor ou o próprio juiz pode objetar, portanto a casa é vendida em leilão .
Se o leilão não puder ser realizado por falta de participantes, o juiz poderá decidir se vende para o maior licitante ou se inicia um leilão.
Venda em leilão
Consiste no leilão entre potenciais compradores ; o preço básico, as modalidades e os horários são fixados pelo juiz que também determina a data da prestação e o prazo de envio das ofertas iniciais.
As propostas deverão ser entregues em envelope lacrado com o escrivão do recinto de leilões.
Para estas vendas é obrigatória a apresentação de um depósito , não inferior a um décimo do preço proposto pelo licitante e que deverá ser pago no momento da apresentação da oferta.
Geralmente igual a 5%, porém estabelecido pelo juiz que tratará do leilão, o depósito será devolvido após o encerramento do leilão para aqueles que não ganharam o imóvel.
O licitante deverá participar pessoalmente do leilão, ou por procuração, caso contrário, apenas 9/10 do depósito será devolvido.
Comprar uma casa em leilão: preço inicial
O preço inicial do leilão é fixado pelo perito nomeado pelo Juiz, e consta do laudo publicado no site indicado no pedido de venda.
Outros dados indicados são o aumento mínimo exigido durante o leilão.
Comprando uma casa em leilão: como pagar
Depois de se declarar vencedor do leilão , é obrigatório pagar o valor total no prazo máximo de geralmente 90 dias.
Pagamento da hipoteca
Se pretende proceder ao pagamento por hipoteca , deve ter-se organizado atempadamente contactando bancos que disponibilizam produtos financeiros adequados a operações deste tipo.
Compra de casa em leilão: vantagens e desvantagens
Por se tratar de uma forma de comprar um imóvel de uma forma particular, é necessário ter ideias claras sobre quais são os prós / contras da operação, para perceber se é uma oportunidade interessante.
Vantagens
Sem dúvida o possível preço de compra que poderia ser bem menor se o mesmo imóvel fosse adquirido no mercado imobiliário tradicional.
As informações disponíveis e úteis para a avaliação da operação são absolutamente transparentes, pois estão disponíveis gratuitamente e podem ser consultadas no site do Tribunal.
Todos os bens colocados a leilão têm a obrigação de ser submetidos a avaliação , efectuada por profissional nomeado pelo juiz.
Não há comissão a ser paga, pois não há corretor de imóveis.
Taxas notariais também estão totalmente ausentes .
A legislação recente beneficia a venda de imóveis .
A partir do quarto leilão abandonado, o juiz tem o direito de baixar o preço inicial em 50%.
Desvantagens
A operação pode ser complexa para quem é iniciante: nesse caso é melhor ser atendido por um profissional que ajuda a se desvencilhar dos papéis da burocracia.
A compra dos imóveis ocorre no corpo e não mede : portanto, eventuais discrepâncias encontradas nas medidas pós-compra não dão direito a qualquer indenização.
A venda não pode ser cancelada por defeito ou falta de qualidade do imóvel , conforme estabelece o Código Civil.
Portanto, qualquer compensação ou redução de preço não são permitidas .
Propriedade em leilão ocupada
Se a propriedade adquirida estiver atualmente ocupada na sequência de um contrato de arrendamento normal estipulado antes da execução , será necessário aguardar o prazo para entrar na casa.
Se, pelo contrário, a estipulação do arrendamento for posterior à penhora, o despacho de transferência judicial constitui o título executivo para a liberação do bem. No entanto, os tempos não são certos.