Regulamentos de condomínio. Definição, diferença entre contratual e assembleia geral. Despesas ordinárias e extraordinárias. Barulhos altos. Definição de horários, reestruturação. Sanções. Dicas. Presença de animais de estimação. Como alterar o regulamento do condomínio.
O regulamento do condomínio é o conjunto de regras que regem a utilização das partes comuns do edifício, a distribuição das despesas de condomínio , a proteção do decoro e a gestão do edifício .
O regulamento do condomínio é obrigatório quando o número de condomínios for superior a 10 e é regido pelo art. 1138 do Código Civil Italiano
Se houver menos de 10 condomínios, a aprovação do regulamento é opcional.
Regulação do condomínio: o que é
A primeira diferença importante a sublinhar diz respeito à natureza do regulamento, que se divide em contratual e de montagem .
Contratual
O regulamento contratual é definido como aquele elaborado pelo proprietário único e original de todo o edifício ou pelo construtor.
A elaboração das normas é confiada a um profissional.
Depois de lavrado, o documento é submetido aos compradores dos apartamentos individuais, que devem assiná-lo em reconhecimento e aceitação no momento da escritura notarial.
Pode conter regras regulamentares e contratuais .
Os primeiros estão relacionados com a utilização das áreas comuns e com a sua correta utilização e funcionamento.
Estas, por outro lado, podem limitar os direitos dos condomínios sobre as partes comuns ou de propriedade exclusiva.
Por exemplo, limitar ruídos, definir a presença de animais nas áreas comuns, proibir ou permitir uma atividade comercial.
Montagem
O regulamento da assembleia é definido como o que for elaborado pelos condomínios, na assembleia, que o aprovem por maioria, determinada aos milésimos.
Também é chamado de "interno", pois é preparado por um ou mais proprietários de apartamentos.
No entanto, apenas as regras que regem o uso ou métodos de gozo das coisas comuns podem ser estabelecidas. De forma alguma podem os direitos individuais dos condomínios ser afetados.
Regulamentos do condomínio: despesas
As despesas de condomínio são divididas em despesas ordinárias e despesas extraordinárias .
Comum
Esta categoria inclui as despesas necessárias a cada ano para o gerenciamento correto e melhor de coisas e serviços comuns, como limpeza de escadas , aquecimento , elevadores , custos de seguros, etc.
Para ser aprovado, é necessário o voto favorável de metade dos presentes à reunião, correspondente a metade do valor do imóvel, em primeira convocação.
O sim de 1/3 dos proprietários e 1/3 do valor do prédio em segunda chamada torna-se suficiente.
Extraordinário
Por outro lado, são extraordinários os gastos relativos a intervenções pontuais, como a renovação da fachada ou telhado , a substituição da caldeira , etc.
As maiorias exigidas para sua aprovação tornam-se diferentes.
Em geral, a assembleia em segunda convocação pode deliberar com a maioria de 1/3 dos condomínios, que representem no mínimo 1/3 do valor milésimo do edifício.
Regulamentos do condomínio: ruídos
O regulamento do condomínio prevê regras específicas que definem os ruídos perturbadores que podem perturbar a paz pública.
Existem várias fontes que causam desconforto: andar de salto alto pela casa, usar um martelo para pendurar uma imagem, brigas barulhentas, música alta ou televisão, usar eletrodomésticos.
O fator importante, além dos decibéis causados pelo ruído, é a definição dos intervalos de tempo em que o silêncio é esperado.
Horários
O regulamento condominial é o instrumento legislativo que estabelece os horários em que são permitidos ruídos e aqueles em que o silêncio deve ser respeitado. Geralmente, os ruídos mais irritantes são permitidos em dois intervalos de tempo:
- das 8h00 às 13h00
- das 16h00 às 21h00.
Fora desse horário, a paz pública deve ser respeitada, evitando incomodar os moradores do prédio. No entanto, cada condomínio é livre para definir os horários de sua preferência, desde que aprovados pela assembleia e feitos por escrito.
Renovação
Um assunto que muitas vezes causa discussões acaloradas dentro de um edifício é quando um condomínio decide fazer uma reforma em seu apartamento.
Na maioria dos casos, o regulamento do condomínio não proíbe a realização de obras nas instalações próprias.
No entanto, estando o respeito pela paz pública em primeiro lugar, na ausência de legislação específica ao nível dos condomínios, são os regulamentos municipais que podem limitar o âmbito de actuação e consequente ruído.
No entanto, para que haja um ultraje à paz pública, os ruídos devem ser percebidos por vários inquilinos. Desta forma, ao comunicar o fato à Polícia Municipal , a Polícia fará as verificações necessárias e, se necessário, sancionará os responsáveis.
Sanções
Provocando ruídos incómodos fora do horário estabelecido pelo regulamento do condomínio, pode resultar numa penalização económica até 200 euros, que pode atingir os 800 euros em caso de reincidência ou reincidência.
Cabe ao administrador determinar a sanção, que em qualquer caso deve ser aprovada pela assembleia.
Dicas
Se um ou mais vizinhos causam ruídos incômodos em horários dedicados ao descanso, o primeiro passo é sempre o diálogo, para sempre e em qualquer caso manter boas relações.
Ou você pode recorrer à compra de painéis de absorção de som . Desta forma, será possível isolar o quarto e as divisões pretendidas, mantendo longe de casa quaisquer efeitos sonoros indesejados.
Regulamentos do condomínio: animais de estimação
A maior presença de animais de estimação na vida das famílias torna obrigatória a indicação das formas de acesso de cães e gatos dentro dos condomínios.
Em primeiro lugar, é bom esclarecer que não existe nenhuma lei que proíba expressamente a sua presença nos espaços do condomínio.
Além disso, animais de estimação também são permitidos nas áreas comuns. A única possibilidade de existência de proibição é um acordo escrito entre o locador e o locatário do apartamento individual.
No entanto, a vida em comunidade requer respeito por algumas limitações. O incumprimento da higiene pública e os ruídos incómodos podem acarretar em sanção administrativa e indemnização para quem sofreu algum dano.
Regulamentos do condomínio: como mudar
O regulamento do condomínio é geralmente elaborado pelo construtor do edifício no final da obra. Na verdade, ele instrui um profissional a escrevê-lo, um documento então apresentado aos compradores individuais dos apartamentos no momento da escritura.
Assim, o regulamento é aceite por quem compra uma parte (um ou mais apartamentos) do edifício: o comprador declara assim por escrito que leu o regulamento e que o aceitou.
Montagem
O único órgão que pode prever uma modificação no regulamento do condomínio é a assembléia . Pode acontecer que seja necessário alterar parte ou a totalidade do regulamento.
Ou um ou mais condomínios podem propor algumas mudanças para melhorar a vida dentro do prédio.
No caso de liquidação contratual , é exigida a unanimidade.
Para alterar o regulamento da assembleia geral, basta a maioria dos presentes na assembleia que perfazem pelo menos 500 milésimos do edifício.