De concessão. Elementos do contrato. Tipos existentes. Qual é o cupom seco.
O contrato de arrendamento de casa é o acordo pelo qual uma parte (denominada arrendador) se compromete a permitir que outra pessoa (inquilino ou inquilino) use a casa por um determinado período em troca de uma taxa específica, denominada cânone.
Elementos do contrato
Para ser correto, o contrato de locação , redigido por escrito, deve conter estritamente alguns elementos:
- conteúdo
- cadastro
- data de estipulação
- indicação das peças
- identificação do ativo
- renda
- duração e retirada
Conteúdo
O conteúdo do contrato de arrendamento pode ser diferente de acordo com as diferentes tipologias e de acordo com os acordos entre as partes, os quais podem inserir cláusulas consideradas necessárias.
No entanto, existem pontos-chave do contrato, tais como: data de assinatura; indicação detalhada dos nomes das pessoas; identificação do imóvel; preço do aluguel e sua duração.
Cadastro
O registro do contrato deve ser feito no prazo de 30 dias a partir da data de vigência, exceto para os contratos com duração inferior a 30 dias ao longo do ano. Os formulários de inscrição são fornecidos pela Agência Fiscal, que também podem ser encontrados em seu site. Os módulos são diferentes dependendo do tipo de contrato.
Data de estipulação
A data de estipulação é a da assinatura do contrato, dia em que se inicia o arrendamento do imóvel, conforme estabelecido pelas partes, a partir do qual se inicia oficialmente o curso do mesmo, conforme acordado e estabelecido pelas partes. A partir dessa data, também começa o período de inscrição de 30 dias.
Indicações das partes
Os dados dos interessados , ou seja, senhorio e inquilino, devem ser indicados de forma clara e precisa .
Os dados obrigatórios para ambas as partes são: nome e apelido ou razão social se for uma empresa, data e local de nascimento, endereço residencial ou sede social, código fiscal ou número de IVA.
Identificação da propriedade
O objeto do contrato , que é o imóvel, deve ser indicado com precisão, informando os seguintes dados: endereço completo, especificando escada e andar, município em que está localizado, dados cadastrais do imóvel (lote, trecho, categoria, área censitária, etc.), os locais e serviços que a compõem, além de eventuais pertences, bem como para que uso se alugam.
Cânone
O aluguel representa a contraprestação com a qual o imóvel foi alugado. O valor deve ser pago ao proprietário no final do período acordado (geralmente, mês, trimestre ou quadrimestre). Onde não indicado, o contrato é anulado.
O aluguel é determinado de acordo com a livre negociação entre as partes e pode sofrer, ao longo do tempo, ajustes de acordo com o índice de preços Istat.
No contrato, as partes devem especificar três partes distintas: taxa anual, despesas anuais e parcela acordada.
A taxa anual é o preço acordado apenas para o aluguel do imóvel.
As despesas anuais são todos os valores devidos pelos encargos acessórios, relativos a despesas de serviços públicos e condomínio. Itens de despesas adicionais também podem ser inseridos.
A prestação acordada passa a ser a soma a pagar nos prazos indicados, determinada pela soma dos honorários e despesas, dividida pelo número de prestações previstas no contrato.
Duração e retirada
De acordo com o que indica o Código Civil, a duração máxima do arrendamento é de 30 anos. No entanto, nenhuma menção é feita a uma duração mínima do mesmo.
O direito de rescisão pertence ao locatário : quando pretende rescindir, deve enviar, por carta registada, comunicação ao proprietário, pelo menos seis meses após o termo do contrato.
O locador, por outro lado, pode rescindir antecipadamente o contrato apenas nos casos expressamente previstos em lei.
Tipos de contratos de arrendamento
Existem diferentes tipos de contratos de arrendamento. Vamos analisar o que são.
Taxa grátis
É o contrato que consiste na livre determinação da taxa entre as partes . Representa a forma mais difundida e tem duração prevista por lei em 4 anos, podendo ser prorrogada por mais quatro anos, a menos que seja cancelada. Para o locador, o cancelamento só pode ser exercido pelos motivos expressamente identificados por lei.
Na linguagem comum, é mais conhecido como contrato quatro + quatro .
As partes podem decidir livremente sobre os elementos acessórios do contrato.
Acordo
O contrato acordado prevê apenas uma duração mínima , igual a três anos . Após a expiração, a renovação automática de dois anos é acionada no caso de as partes não concordarem com a renovação de três anos, a menos que seja cancelada. Normalmente são indicados com as palavras três + dois contratos.
A duração mais curta é compensada pelo aluguel controlado , que é fixado com base em uma tabela acordada entre as organizações de proprietários e as organizações de locatários, diferentes em cada município.
No nível fiscal, esses contratos têm impostos mais baixos e, em alguns casos, até descontos de impostos.
Transiente
O contrato de arrendamento transitório é a forma particular usada quando você pretende alugar uma propriedade por um período não inferior a um mês e não superior a 18 meses.
Atende a necessidade de trabalhadores e alunos que, por um período de tempo, tenham que se deslocar para outro local para trabalhar ou continuar seus estudos.
Não podem ser utilizados para o aluguer de casas de férias , mas são ideais para os casos em que tem que se mudar temporariamente. Deve ser especificado que se trata de um contrato transitório, caso contrário, no termo do prazo, o contrato torna-se automaticamente um contrato de aluguer gratuito com a duração de 4 + 4 anos.
Estudantes universitários
Um tipo específico de contrato de transição é o dos estudantes universitários . Neste caso específico, o senhorio disponibiliza apartamento para um ou mais estudantes universitários não residentes mediante o pagamento de uma propina, que pode ser livremente fixada entre as partes, até ao máximo estabelecido em acordos territoriais específicos.
A duração é entre um mínimo de seis meses e um máximo de três anos . Ao expirar, há renovação automática pelo mesmo período do original, a menos que seja cancelada pelo inquilino.
Novamente, o contrato deve indicar que o aluno está matriculado em um curso na Universidade local.
Uso turístico
É a forma de contrato que diz respeito, nomeadamente, a empreendimentos turísticos e se destina ao arrendamento desses apartamentos e moradias exclusivamente para fins turísticos.
Têm a duração máxima de 3 meses , também lavrados por escrito, indicando que se trata de um arrendamento para utilização turística. O contrato não inclui serviços auxiliares, como limpeza diária, troca de roupa de cama, alimentação e similares, que são típicos do contrato de hotel.
Ao término do contrato de locação, todos os efeitos cessam, sem a necessidade de comunicação de qualquer cancelamento.
Aluguel de cupom seco
O cupom seco é um regime tributário opcional que o locatário pode usar em contratos de locação de imóveis residenciais e bens relacionados.
Quando esse sistema for adotado, ele pagará um imposto de renda substituto e impostos adicionais de acordo com certas taxas.
Para aluguéis ao preço de mercado , a alíquota de 21% se aplica ao invés da alíquota do imposto de renda pessoal na declaração de imposto.
Para arrendamentos com aluguel acordado , a alíquota é de 15%, reduzida para 10% no período de dois anos 2021-2021.
Quando o proprietário do imóvel opta pelo cupom seco, não precisa mais pagar a taxa de registro e o imposto de selo .
Além disso, renuncia, durante toda a duração do contrato, à possibilidade de solicitar a atualização da renda, incluindo a alteração do índice de preços Istat.
O cupão seco pode ser acionado apenas para edifícios destinados a uso residencial, pertencentes às categorias cadastrais de A1 a A11, excluindo escritórios, incluídos na classe A10.