Comprar casa a particular: coisas a saber, quais os riscos que corre, vantagens e desvantagens, como proceder da forma correta. Documentos a serem solicitados e quando e por que escolher os conselhos de profissionais sobre o assunto.
Na busca por uma casa para comprar, você pode contar com uma imobiliária ou faça você mesmo , lendo os anúncios em portais de internet, em revistas de publicidade ou, com muita paciência, vagando pelas ruas ou bairros de interesse em busca de placas indicando um apartamento à venda.
Desse modo, você pode se ver diante de um vendedor que preferiu fazer ele mesmo, sem recorrer a agências ou intermediários.
Então, aqui nos encontramos lidando com uma propriedade sem intermediários.
Comprar casa a particular: vantagens e riscos
Estar disposto a comprar uma casa diretamente de um particular pode ter suas vantagens e riscos .
A possibilidade de salvar uma soma de dinheiro que normalmente ir para a agência ou intermediário, geralmente compostas entre 2% e 5% do preço de venda da propriedade.
Esse profissional já pode ser uma razão mais do que suficiente para empurrar nessa direção.
No entanto, deve-se ter em mente que você mesmo terá que realizar algumas verificações importantes para evitar surpresas desagradáveis. Avaliações incorretas podem ocultar custos subsequentes em termos de tempo e licenças, bem como fraudes ou problemas como compra de propriedade resultante de doação.
Compra de casa de pessoa física: diferença com a imobiliária
Primeiro, vamos tentar entender como são diferentes as duas formas de comprar um imóvel, ou seja, comprando de um particular ou contatando uma imobiliária .
Se optar pela forma mais tradicional, recorrer a uma imobiliária para procurar o imóvel que mais lhe convém, caberá aos mediadores realizar todas as verificações necessárias à documentação relativa à casa.
Portanto, eles se certificarão de que:
- existe cumprimento cadastral , ou seja, correspondência entre o imóvel e o mapa presente no cadastro, útil para saber se alguma alteração foi registrada e pago os respectivos impostos;
- presença de hipotecas ou direitos de superfície ;
- história do imóvel , ou se trata de venda, doação, herança;
- certificados de viabilidade e instalações ;
As operações cotadas serão efectuadas pela imobiliária, visto que se enquadram nas atribuições de um mediador imobiliário profissional e sério.
No momento em que você entra em uma agência e fala com um de seus gerentes ou funcionários, ele já terá em sua posse todas as informações sobre os imóveis que possui e não hesite em fazer qualquer pergunta para esclarecer quaisquer dúvidas.
Além disso, mediante marcação, ele irá acompanhá-lo na visita à propriedade, permitindo-lhe deambular pela casa com total tranquilidade e para que possa ver você mesmo os quartos e as suas condições, bem como saber se os requisitos correspondem às suas expectativas.
Se, aproveitando a visita, estiver acompanhado por um especialista, agrimensor ou arquitecto da sua escolha , poderá ter imediatamente ideias claras sobre as obras a realizar para modernizar e tornar o apartamento confortável.
Comprar uma casa a um particular: documentos a pedir
Se, por outro lado, decidiu fazer tudo sozinho, depois de ver o anúncio de uma casa à venda e pensa que pode lhe interessar, basta marcar uma primeira consulta com o vendedor.
Durante o telefonema, além de fazer algumas primeiras perguntas que lhe sejam úteis, como a morada exacta da casa, tenha o cuidado de lhe pedir que traga consigo , no momento da visita, os seguintes documentos que irá depois consultar:
- planta baixa e mapa cadastral da propriedade;
- escritura de proveniência do imóvel;
- escritura de viabilidade ou habitabilidade da casa;
- certificação energética.
Planta baixa e mapa cadastral da propriedade
O mapa cadastral permitirá conhecer a correspondência entre a propriedade e o que está inscrito no Registro de Imóveis.
Este documento indica os dados de identificação, folha, parcela e subordinado, que serão úteis quando se pretende fazer o levantamento cadastral .
Por meio do levantamento cadastral , que você pode realizar confortavelmente em casa utilizando os serviços de levantamento online adequados ou indo pessoalmente ao balcão do cadastro, você pode ter certeza se o mapa está atualizado com as alterações dos espaços interiores, conhecendo assim a história do imóvel e todas as alterações feitas ao longo do tempo.
Além disso , as mudanças de propriedade que ocorreram ao longo do tempo e por qual motivo ficarão claras , seja para venda, herança ou doação.
Escritura de proveniência do imóvel
A escritura de proveniência é o documento que atesta a titularidade de um bem, seja integral ou com limitações. Pode ser representado por um dos três seguintes documentos
- escritura notarial , se o bem estiver na posse do vendedor por meio de venda;
- escritura de sentença judicial, se decorrente de leilão judicial, com solicitação de cópia à chancelaria;
- escritura de sucessão ou doação , cujo pedido deve ser feito ao órgão fiscal competente.
Embora sejam, em qualquer caso, documentos que o vendedor deva ter em sua posse e que deverá então levar ao notário para a escritura, caso a negociação de compra e venda seja bem-sucedida, é sempre melhor consultar a documentação com antecedência. profissionais em que você confia.
Documento de viabilidade da casa
O documento de viabilidade é o certificado que declara que a casa está utilizável e habitável . Neste caso, se for um imóvel habitado, o proprietário não terá medo de lhe mostrar.
No caso de a propriedade estar desabitada há anos, a possibilidade de visualizar o documento eliminará qualquer dúvida a respeito.
Certificação energética
O certificado de desempenho energético (APE) é o documento que identifica o consumo anual de energia de um edifício .
Cada imóvel é identificado com uma classe energética do edifício, expressa em letras que variam de G (menos eficiente) a A4 (mais eficiente).
Podendo visualizar o certificado, você pode entender se o apartamento já oferece um excelente desempenho em termos de energia, portanto com economia na conta.
Ou se você tiver que intervir com obras de adaptação que também podem ser muito caras.
Compra de casa a particular: como evitar riscos
Uma vez que compreendamos quais são os riscos de comprar uma casa de particular , sem qualquer intermediação, vamos ver quais são os profissionais com quem comparar e pedir conselhos, para não termos surpresas desagradáveis no futuro.
Especialista para comprar propriedade DIY
Avaliar uma casa, independentemente do preço, significa conhecer o estado dos principais sistemas da casa , sejam eles novos ou obsoletos, se dentro do padrão.
Entenda também se a casa está sujeita a alta umidade e infiltrações de água , causando mofo e danos piores, como descascamento das paredes e danos ao chão.
Avalie a qualidade das luminárias , essenciais nos meses de inverno, pois isolam as divisões do frio e permitem manter a casa mais quente, poupando no consumo de energia, mas que se forem substituídas têm forte impacto nos custos.
Certifique-se de que o sistema elétrico está de acordo com o padrão e certificado : se obsoleto e sem dispositivo salva-vidas, deve ser substituído, para o benefício de sua segurança, mas com um custo não desprezível para você.
Além disso, o especialista poderá auxiliá-lo a verificar as condições gerais da casa : louças sanitárias antigas, pisos desgastados e a consertar, além da pintura que é uma operação tradicional a ser realizada ao entrar em uma nova casa, útil, não só para a escolha de cores adequadas, mas também para renovar e refrescar as instalações.
A nosso ver, a figura do perito é fundamental mesmo quando se compra um imóvel do tipo faça-você-mesmo, pois ele consegue consultar a documentação, fazer um orçamento das obras básicas a realizar para tornar o apartamento habitável, concordar, com base no seu orçamento , um cronograma para implementação.
Conselheiro financeiro
Comprar uma casa equivale, na grande maioria das vezes, a iniciar a prática de uma hipoteca . Ao ir ao seu banco de confiança e falar com um consultor de hipotecas e empréstimos, você pode obter todos os esclarecimentos sobre
- o valor da hipoteca ou empréstimo a ser solicitado ;
- a escolha entre taxas fixas, variáveis e mistas ;
- quaisquer hipotecas alternativas, como hipotecas verdes.
- incentivos fiscais para primeira e segunda residências;
- duração do empréstimo .
A escolha da hipoteca mais adequada para os seus recursos financeiros será decisiva para a feliz continuação da sua existência: não explicar bem a situação ao consultor pode levá-lo a optar por uma hipoteca que condicionará o seu estilo de vida durante muitos anos.
Além disso, consultar o seu banco antes de assinar o contrato , que prevê o pagamento de um depósito , impedirá o pagamento de uma grande quantia que se perderia se o banco não lhe concedesse o empréstimo.
Mais informações sobre o assunto consultando o artigo Primeiro empréstimo à habitação 2021: concessões, requisitos, aplicação.
Notário
A figura do notário , obrigatória para o compromisso, a escritura e o registo do contrato, é escolhida pelo comprador , portanto por si.
Também ao cartório poderá delegar a verificação das escrituras de posse do vendedor, verificando a ausência de impedimentos, fraudes ou problemas ocultos.
Saber qual é a história do imóvel , seja ele objeto de hipoteca, usufruto ou outras condicionantes, é uma prática que permite afastar-se de moradias que possam apresentar importantes problemas jurídicos ou fiscais.
Além disso, se a casa à venda deriva diretamente de uma doação recebida do vendedor, pode ser quase impossível abrir uma hipoteca no seu banco, visto que as instituições de crédito relutam muito em conceder um empréstimo para a compra de propriedades doadas. .
Consultor de negócios
A compra de um imóvel determina o pagamento de impostos e taxas. O conselho de um contabilista irá informá -lo se tem direito ao primeiro subsídio de habitação, que consiste no pagamento da taxa de 2% sobre o valor do imóvel para o registo da escritura, contra 9% no caso de uma segunda ou terceira habitação.
Você também pode pedir uma estimativa de outros impostos relacionados ao lar, como IMU, TARI e TASI, se houver.
Administrador do edifício
Conversar com a administradora do condomínio permitirá que você saiba se o vendedor do imóvel está em dia com o pagamento das despesas do condomínio.
Caso queira prosseguir com a compra, peça à administradora do condomínio o documento que atesta o pagamento de todas as taxas do condomínio , para não ter que providenciar posteriormente, devido a eventuais despesas pendentes de reforma do condomínio, obras e instalações podem ser muito importantes e afetar o orçamento e a conveniência da compra.
Além disso, a entrevista com o administrador é útil para saber com antecedência se estão previstas obras de manutenção , como a substituição ou instalação do elevador, a renovação da fachada externa, a substituição da caldeira por aquecimento central e todos aqueles trabalhos para normalizar as plantas, ainda não realizados.
Ter uma ideia do custo das obras a realizar só vai acrescentar mais um item de despesa ao seu orçamento.
Comprar casa a particular: a importância de visitar a casa
Quer pretenda recorrer a uma agência ou procurar uma moradia para venda por particular, ao visitar a casa de particular, pode certificar-se de alguns aspectos principais que o podem afastar de comprar ou tirar algumas dúvidas importantes:
- entender a vida do bairro onde a casa está localizada : verifique se é fácil estacionar o carro, se há supermercados, lojas e escritórios nas proximidades, escolas se tem filhos de alunos e mesmo se a área é segura;
- conhecer o prédio : vizinhos barulhentos, áreas comuns sujas e mal cuidadas, presença ou ausência de portaria e serviço de limpeza;
- saber se o apartamento é habitado, desabitado ou alugado a terceiros : se a casa for habitada pelos actuais vendedores, muito provavelmente os sistemas estarão à altura e com funcionamento regular enquanto uma casa abandonada há anos pode revelar-se obsoleta, com custos associados para ser colocado no orçamento para a renovação. Por fim, se no momento em que a casa se encontra alugada a terceiros com contrato regular, terá de aguardar o prazo normal para poder tomar posse do imóvel , caso não tenha mesmo de recorrer ao juiz para a realização do despejo, operação que poderá exigir anos
Compra de casa de particular: vantagens
Comprar uma casa a um particular tem uma vantagem importante , desde que saiba negociar e tenha intuição, bem como conhecimento do mercado imobiliário. Sem a intermediação de um corretor imobiliário, você economiza no pagamento da comissão , que varia entre 2% / 5% dependendo da agência, da cidade e de eventuais custos incorridos em algumas práticas.
Lembremos que há uma comissão tanto para o comprador quanto para o vendedor e, portanto, há margem de negociação para a compra do tipo faça você mesmo.
Ser capaz de lidar diretamente com o vendedor também permite que você faça a negociação pessoalmente, podendo apontar as formas de pagamento que levam o vendedor a descontar o preço.
A presença de um intermediário, que tem por missão realizar a venda e que ganha com o valor da venda, pode limitar os seus pedidos de forte redução de preço.
Comprando uma casa de um particular: guias e conselhos
Vimos que comprar uma casa a um particular é possível e pode ser lucrativo, mas a operação requer muita atenção para não se deparar com surpresas desagradáveis depois de assinada a escritura e pago o valor acordado.
Mais informações para saber como se livrar ao dar o passo na compra de uma casa podem ser obtidas com os seguintes guias:
- Compra de casa com hipoteca
- Primeira compra de casa: quais etapas tomar
- Compra de segunda casa
- Comprar uma casa: os erros a evitar
- Compra de casa em leilão