Divisão de edifícios: como dividir um apartamento em duas unidades diferentes. Guia para o procedimento correcto de divisão de um apartamento em dois: legislação em vigor, documentos e práticas necessários, alteração do registo predial e subsequentes impostos sobre a propriedade. Vantagens da operação, análise de custo / benefício, deduções fiscais a serem solicitadas. O caso particular do condomínio.
Pode acontecer que se encontre num momento da vida em que ter um grande apartamento disponível deixou de ser um requisito importante: a necessidade de ter renda a partir da renda ou a necessidade de rentabilizar uma venda, filhos que crescem e precisam sua casa, eles podem convencer a dividir a unidade habitacional em dois apartamentos.
Como dividir um apartamento em dois
A criação de um segundo apartamento menor para a criança que deseja ter sua independência ou a necessidade ou desejo de ter uma fonte adicional de renda, pode, portanto, levar à divisão da unidade habitacional original, mas para prosseguir é necessário conhecer a metodologia correta , que respeitar a lei italiana, seguindo os procedimentos burocráticos corretos.
Como dividir um apartamento em dois: lei em vigor
Em primeiro lugar, partamos da consideração de que o Estado não se preocupa de forma alguma em saber o motivo da cisão , por isso é conhecida no jargão técnico a divisão de um imóvel em dois ou mais apartamentos separados no cadastro .
Portanto, nunca seremos questionados se queremos nos dividir para alugar as instalações ou para facilitar a primeira experiência de vida independente da criança.
Será apenas quando você quer mudar o uso pretendido , por exemplo, para abrir uma loja ou uma cama e pequeno-almoço, que pode ser necessário para comunicar o motivo da escolha.
Para facilitar a tarefa, é importante destacar que nos últimos anos a burocracia italiana agilizou muito as etapas necessárias para iniciar a cisão de um imóvel.
O Decreto Unlock Italy de 2021 alterou de facto o tipo de intervenções de manutenção extraordinárias, colocando o loteamento de um apartamento numa única categoria , a saber:
- divisão de um apartamento em duas ou mais unidades imobiliárias;
- fusão de duas unidades imobiliárias.
As únicas condições a serem respeitadas para serem incluídas na simplificação burocrática são:
- o volume do apartamento original não deve registrar alterações . Assim, você pode derrubar paredes para unir ou criar paredes para dividir o edifício em duas partes, mas não é permitido elevar um piso ou construir uma sala extra além do volume original.
- o uso pretendido da propriedade não pode ser alterado . Portanto, se foi inicialmente destinado para uso residencial, deve permanecer o mesmo se fosse uma unidade para uso comercial.
Dividindo um apartamento em dois: como proceder
Para poder começar de forma regular e sem incorrer em penalidades subsequentes por abuso de construção, o seguinte caminho burocrático deve ser seguido:
- apresentar o CILA se não houver intervenções nas estruturas
- apresentar o SCIA caso seja necessário ou pretenda operar nas estruturas.
Assim, a simplificação burocrática deu os seus efeitos, pois com a apresentação deste tipo de documentos já não é necessário aguardar a liberação do Alvará de Construção para iniciar as obras.
No entanto, a necessidade de apresentar a documentação adequada requer a intervenção de um técnico especializado , ou de um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou agrimensor) que poderá lavrar a documentação necessária, bem como coordenar os trabalhos uma vez iniciados para a sua conclusão.
O profissional a quem confiou a tarefa encarregar-se-á de proceder a uma verificação preventiva da pré-existência no Município e do cadastro da legitimidade para intervir .
Emenda ao Registro de Imóveis
Uma vez concluídas as obras e separadas as duas unidades imobiliárias, será necessária e obrigatória a atualização das plantas no Cartório de Registro de Imóveis e no Município . Esta operação torna-se fundamental, pois a Agência Fiscal vai recalcular e recalcular os diversos impostos que incidem sobre os imóveis.
Com a criação de uma nova propriedade , será eliminado o subordinado anterior (o número que indica o apartamento) e serão criados dois novos subordinados , confirmando a Folha e a parcela.
Certificado de teste e conclusão de obras
No final das obras é necessário apresentar o certificado de ensaio e conclusão : este documento consiste na declaração de que o proprietário garante e garante que as obras foram executadas de acordo com o projecto apresentado e que posteriormente a actualização tem sido efectuada regularmente no Cadastro .
Quando não é possível dividir um apartamento em dois: casos
Também há casos em que a divisão não é possível por uma série de razões:
- o regulamento do condomínio poderia proibir a divisão;
- as características do imóvel podem ser tais que não permitam a realização das obras: por exemplo, impossibilidade de cumprir os requisitos higiénico-sanitários, as superfícies mínimas exigidas ou os requisitos de aeroiluminação do regulamento de construção do Município;
- as condições estruturais do edifício como o estado das plantas e a construção que podem tornar a intervenção impossível, complicada e muito onerosa.
Dividindo um apartamento em dois em um condomínio: caso concreto
Uma das situações que podem causar maiores dificuldades, a ponto de obrigar o proprietário a desistir do desejo de divisão, é quando o apartamento objeto das intervenções está localizado dentro de um condomínio.
Na verdade, quando o Município passa a autorizar a obra recebendo o CILA ou SCIA, especifica que a licença é concedida exceto para os direitos de terceiros : esta frase indica que é dever do proprietário zelar para que nenhum direito de terceiros seja infringido , o que não pode de qualquer forma reclamar contra as repartições municipais.
O condomínio é uma das situações possíveis: o proprietário, antes de iniciar as práticas e as consequentes obras, deve solicitar e consultar o regulamento do condomínio , avaliando em conjunto com o especialista escolhido, se é necessária uma resolução de autorização da montagem do condomínio.
O regulamento do condomínio pode proibir estritamente a divisão quando surgir uma das duas situações:
- tipo contratual;
- aprovado pela unanimidade dos condomínios.
Se, por outro lado, o regulamento tiver sido aprovado com outros tipos de maiorias , absolutas, relativas, qualificadas, não podem de forma alguma conter regras com restrições ao uso das instalações.
Em termos gerais, pode-se indicar que a aprovação da montagem não é necessária de forma alguma quando as obras não versarem sobre peças em comum , como uma modificação do patamar para alterar a entrada dos apartamentos.
O próprio Supremo Tribunal Federal , com decisão de 2021, esclareceu que obras em propriedade privada são sempre permitidas desde que não haja modificações e / ou danos nas partes comuns .
Como alterar os milésimos após o fracionamento
Terminada a obra, é necessário modificar as milésimas tabelas .
Primeiro método
A forma mais correta seria o recálculo completo de todos os milésimos do condomínio, uma operação bastante complexa e cara.
Segundo método
Confrontando com o administrador, a fim de evitar disputas em um momento posterior, a forma adequada e útil de simplificar o procedimento é:
- dividir as cotas de propriedade do apartamento de origem, seguindo os critérios utilizados para a elaboração das tabelas do condomínio
- prossiga para reatribuir os milésimos às novas unidades
Terceiro método
O terceiro e último método, ainda mais simples, consiste na divisão proporcional em milésimos com base na superfície das duas novas unidades imobiliárias.
Divida um apartamento em dois: IMU TASI TARI
Vamos agora analisar a situação que se cria sob o aspecto fiscal, não havendo mais apenas uma unidade habitacional, mas duas, empilhadas no mesmo município.
IMU
Se os dois apartamentos estiverem registados em nome de dois proprietários diferentes , e para ambos se tratar da casa indicada como primeira habitação, ambos gozam da isenção do Imu .
Se, por outro lado, o proprietário permanecer único , ele desfrutará de uma isenção de IMU para a primeira residência, enquanto pagará o imposto sobre a segunda residência .
TASI
Para a TASI, imposto municipal sobre serviços indivisíveis, a situação é idêntica à anterior. Portanto, o proprietário pagará pela primeira casa apenas se for uma casa de luxo ou de prestígio, enquanto ele terá que pagar o imposto em qualquer caso sobre a segunda casa.
TARI
O imposto sobre resíduos, TARI, será pago regularmente, independentemente da categoria cadastral em que as propriedades estão registradas e com base nas alíquotas determinadas pelo Município em que as propriedades estão localizadas.
Dividir um apartamento em dois: vantagens
Lidar com a questão de dividir um apartamento pode muitas vezes restringir as intenções. No entanto, o planejamento e a execução das obras que levam a duas unidades distintas apresentam vantagens interessantes , como:
- Herança : divisão de uma unidade habitacional em duas partes para satisfazer os herdeiros, de forma a não ter que proceder à venda do imóvel
- criar o apartamento para a criança : quando os filhos crescerem, o desejo de independência também pode ser alcançado com a venda de uma parte da casa, separando assim também as ligações relativas de eletricidade, gás e água
- alugar o novo apartamento : ao reduzir o tamanho da casa principal, você pode ter um imóvel para alugar, uma fonte de renda adicional ao longo dos anos
- valorização imobiliária : a separação conduz à criação de dois apartamentos mais pequenos, situação habitacional que o mercado imobiliário valoriza mais uma vez que se tem demonstrado mais facilidade de venda de unidades mais pequenas. Por esse motivo, o preço do metro quadrado aumenta no caso de um apartamento menor
Dividindo um apartamento em dois: custos e deduções
Avaliar a operação em uma perspectiva futura é mais simples considerando os tipos e valores de custos a serem incorridos na obra.
Custos necessários para dividir um apartamento
As rubricas de despesas são diferentes, variáveis em função do tipo de trabalho a realizar e, por isso, não podem ser quantificadas de forma precisa de imediato.
Podemos, portanto, fazer uma lista do que você terá que enfrentar:
- obras de construção e instalação, possivelmente novas ou a serem refeitas
- compra de móveis e acessórios para o novo apartamento
- despesas de conexão de novas concessionárias de eletricidade, gás e água, bem como eventuais conexões de internet, por telefone e outros sistemas úteis na nova unidade imobiliária
- honorários de profissionais pela elaboração de projetos, burocracia e gestão de obras
- encargos de urbanização e taxas administrativas, diferentes para cada município
- taxa cadastral para a variação (divisão em duas unidades)
Deduções para reestruturação
Para aliviar o ônus financeiro da operação, uma importante desoneração tributária , que já está em andamento há alguns anos, vem em auxílio . A mudança de apartamento para a criação de duas unidades habitacionais pertence ao tipo de obra que lhe dá direito a importantes descontos pela renovação.
Mais precisamente, de acordo com o tipo de intervenções que são realizadas, para as obras de alvenaria e para os sistemas de energia, além da compra de móveis, é possível usufruir de benefícios importantes.
Nos guias a seguir você encontrará os conceitos básicos para aproveitar essas importantes vantagens fiscais, a documentação necessária e a forma correta de pagamento:
- Bônus de renovação
- Ecobonus
- Bônus para celular
Dividir um apartamento em dois: penalidades
O início das obras sem o fornecimento prévio da documentação necessária e obrigatória implica graves penalidades em caso de avaliação por parte dos técnicos da Câmara Municipal.
Na verdade, é um comportamento indicado pelo conhecido termo abuso de construção .
De fato, os representantes municipais passarão a comparar a situação anterior, por meio de mapas cadastrais, com a atual, tanto para avaliar quais obras foram realizadas, avaliar as diferenças e eventuais aumentos de volume.
O cidadão que tiver executado a obra sem autorização pode ser punido com pesada multa e, nos casos mais graves, obrigado a restaurar a situação anterior , com a demolição da obra executada.