Mudança de uso pretendido, o que é e para que serve. Quando for possível alterar o uso pretendido, quais os requisitos e a documentação necessária, custos para a prática e penalidades pela não apresentação da mudança de uso.
A mudança de uso pretendido é uma prática burocrática importante quando se pretende alterar a finalidade de uso de um imóvel devido a novas necessidades de uso , por exemplo:
- Alteração do uso pretendido de residencial para comercial : de fato, as condições podem mudar com o tempo e pretende-se explorar o imóvel para uma função diferente da original, passando, por exemplo, de residencial para comercial .
- Mudança do uso pretendido de comercial para residencial : nos últimos anos, com o abandono de antigas fábricas e oficinas, o proprietário de um edifício muitas vezes se viu em posição de fazer uma mudança, de comercial para residencial , com a renovação de que levou à criação de um loft.
Uso pretendido: o que é
Comecemos por definir o uso pretendido que indica o conjunto de finalidades e métodos de utilização de uma construção civil .
No caso de a propriedade se destinar ao desempenho de várias funções , a que prevalece é atribuída em função da superfície utilizada.
Quais são as categorias e tipos
O uso pretendido de uma propriedade pode ser catalogado e diversificado da seguinte forma:
- residencial,
- industrial e artesanal,
- varejo comercial,
- alojamento turístico,
- direcional e serviço,
- comércio atacadista e armazéns,
- agrícola.
Portanto, para que haja uma alteração significativa do uso pretendido , a forma de uso deve ser diferente da original , com ou sem obras e envolvendo a transição para uma categoria diferente daquela em que está inserido.
Mesmo que não realizemos obras de alvenaria ou sejam de menor importância, a alteração do uso pretendido requer licença de construção.
Mudança de uso pretendido: quando possível
A possibilidade de fazer uma mudança no uso pretendido está bem regulamentada e a viabilidade deve ser verificada verificando:
- regulação de condomínio;
- regulamentação municipal e planejamento urbano ou plano estrutural e regulamentação urbanística ;
- restrições (saneamento, superfícies mínimas, proporções iluminadas com ar)
- necessidade de alvenaria ou não;
Regulamentos de Condomínio
Em primeiro lugar, deve ser especificado que se o apartamento está localizado em condomínio, o regulamento do condomínio deve ser verificado.
Caso a proibição de alteração tenha sido aprovada por unanimidade dos condomínios , como no caso de regulamento aprovado pelos proprietários individuais no momento da compra diretamente do proprietário, o uso pretendido não poderá ser alterado.
Caso contrário, se o regulamento tiver sido aprovado com outras maiorias, a alteração do uso pretendido não pode ser proibida nos regulamentos.
Restrições à mudança de uso pretendido
Também existem restrições possíveis quando a mudança se refere a uma propriedade que você pretende transformar, por exemplo, em uma loja de varejo.
Requisitos de saneamento
Neste caso, entram em vigor os regulamentos de saúde e higiene em vigor para o tratamento de substâncias alimentares.
Plano Geral da Cidade ou Regulamento do Plano Estrutural e Urbanismo
Outra parada para a mudança pode ser ditada pelo Plano Geral da Cidade, documento fundamental que determina, para as diferentes áreas do município, onde e como determinadas propriedades podem ser localizadas.
Mudança de uso pretendido: documentação e requisitos
As etapas necessárias para fazer a mudança requerem algumas verificações primeiro.
Falado do regulamento do condomínio, é necessário garantir que o PRG permita modificar o uso do imóvel.
Levantamento Cadastral
Ao solicitar o levantamento cadastral, é possível saber se existem restrições urbanísticas e arquitetônicas no imóvel e / ou na área onde está inserido e se portanto na frente municipal é possível alterar o uso pretendido.
Ao mesmo tempo, pode surgir a necessidade de requisitos higiênico-sanitários, dependendo das obras a serem realizadas no projeto de reforma.
Uma vez traçado o projeto, pode-se apresentar a prática de planejamento urbano, incluindo os sistemas conforme e certificados.
Cadastro: modificação de impostos e taxas
A alteração da utilização implica consequentemente uma alteração ao nível dos impostos e taxas, ainda que não sejam realizadas obras de alvenaria e renovações .
Razão pela qual, é necessário apresentar à Agência Fiscal a declaração de variação , modificando a categoria de edificação, o que acarreta uma renda cadastral diferenciada e os parâmetros necessários ao cálculo dos impostos incidentes sobre a casa e edificações como Imu, Tari, Tasi e outras possíveis .
Por fim, será necessário solicitar ao Município o Certificado de Usabilidade , anexando todas as licenças necessárias, bem como a declaração de variação cadastral e demais documentação necessária.
Mudança de diferença de uso pretendido com alvenaria e sem alvenaria
No entanto, existem diferenças entre os dois pedidos
Mudança de uso pretendido com obras
Quando a mudança envolve modificação por meio de obras, é necessário solicitar o alvará de construção.
Mudança de uso pretendido sem obras
Caso a mudança de uso não inclua obras, ou a estrutura do imóvel permaneça inalterada, falamos de uma mudança funcional do uso pretendido e neste caso basta apresentar o SCIA.
Mudança de uso pretendido: custo
Para ter uma ideia dos custos a serem incorridos quando você precisar alterar o uso pretendido , você precisa considerar os itens de despesas:
- obras de construção no caso de também ser necessário renovar;
- honorários dos profissionais, variáveis consoante se deva preparar apenas o planeamento urbano ou as práticas cadastrais ou se a execução das obras também deve ser acompanhada; a título indicativo, os honorários do técnico para práticas cadastrais variam entre € 300,00 e € 800,00 e os encargos com direitos administrativos (variam de município para município) entre € 80,00 e € 400,00;
- custos de infraestrutura.
Tempo necessário para a mudança de uso pretendido
Os tempos estão essencialmente ligados à apresentação das práticas e, portanto, à procura de todos os documentos necessários e variam de município para município.
Podemos estimar o tempo necessário para concluir a prática em 1-2 meses.
Penalidades por não apresentação de alteração de uso pretendido
Mudar o uso pretendido de um imóvel, sem permissão para construir, recai no abuso de construção com todas as consequências do caso:
- ofensa criminal;
- multa administrativa.