Casa em construção: como proceder com a compra de um imóvel em construção sem correr o risco de perder todo o dinheiro gasto. A legislação italiana em vigor. As garantias para o comprador: o contrato preliminar e a figura do notário. Opiniões.
Comprar uma casa em construção significa comprar uma casa no papel, ou um imóvel que ainda não foi concluído e está em construção.
É um assunto complexo e uma operação que apresenta os seus riscos , por outro lado tem a vantagem de ser construída de acordo com os mais modernos conceitos de construção , com uma garantia de 10 anos que cobre todos os defeitos de construção.
Casa em construção: legislação
Para proteger o comprador , a legislação italiana é bastante rigorosa nesta matéria: a falência da construtora correria o risco de comprometer a vida familiar, do ponto de vista financeiro, durante muitos anos, com fortes repercussões.
O decreto legislativo 122/2005 prevê a este respeito uma série de salvaguardas que permitem ao cidadão comum ficar muito mais tranquilo. O objetivo do regulamento é permitir ao comprador, em caso de falência da construtora, a recuperação dos valores pagos.
Vamos analisar especificamente como o padrão funciona e quais são os critérios básicos:
- a construtora é obrigada a entregar ao comprador a fiança , garantia de todos os valores arrecadados até o momento da transferência do imóvel
- entregar ao comprador a apólice de seguro , pelo prazo de 10 anos , que será a garantia de indenização por eventuais danos materiais e diretos ao imóvel decorrentes de defeitos de construção
- mandar redigir o contrato preliminar por notário que verificará a regularidade da fiança
- o notário não procederá à assinatura da escritura de compra e venda se a hipoteca não tiver sido cancelada antes ou simultaneamente com a escritura
- direito de preferência a favor do comprador no caso de venda do imóvel em leilão
- possibilidade de o adquirente fazer cumprir a fiança antes que o fiduciário, em caso de falência da empresa, tenha comunicado a opção pela execução ou rescisão do contrato.
Como obter as garantias
O principal conselho é que a venda preliminar seja sempre lavrada em cartório , etapa que implica automaticamente a ativação das proteções previstas no Decreto Legislativo 122/2005.
Esta passagem, que infelizmente nem sempre ocorre, acarreta custos para a construtora que se vê obrigada a pagar uma determinada quantia, estando sujeita a restrições nos valores recebidos, determinados pela estipulação da fiança.
Com efeito, a realização de um contrato privado não garante e de forma alguma protege o comprador que se arriscaria a perder os adiantamentos pagos em caso de falência da construtora .
Contrato preliminar: o que contém
No caso específico do pré-contrato estipulado para a compra e venda de um imóvel em construção , este deve garantir que as verificações, ou inquéritos hipotecários, relativos à existência ou não de hipoteca ou outros condicionantes, já foram efectuados.
O notário , ao transcrever a escritura nos registos de imóveis, garante de facto o comprador contra os riscos de existência de hipoteca ou consequentes constrangimentos ao seu registo, desde que a venda se dê no prazo de 3 anos.
O contrato preliminar de vendas conterá os seguintes elementos:
- descrição do imóvel a ser construído ou em construção, definindo seus limites e eventuais pertinentes
- indicação de quaisquer atos de obrigação, bem como a existência de hipotecas ou transcrições prejudiciais
- o prazo para realização da obra
- preço e métodos de pagamento
- indicar a licença de construção
- a possível existência de empreiteiros
- as especificações especificando as características dos materiais e a elaboração do projeto.
Compra casa em construção: fiança
A garantia tem a função de garantir e proteger o comprador da falência do fabricante. Permanece em vigor até que a instituição que a emitiu receba cópia autenticada da transmissão do imóvel na qual está contida a declaração de liberação da apólice de seguro por 10 anos.
Desta forma, o comprador mantém intacta a possibilidade de reclamar o valor garantido pela fiança:
- seguindo problemas financeiros da construtora
- se você pretende rescindir o contrato
- se o notário atestou que ele não pôde receber a escritura de transferência após a não emissão da apólice de dez anos
Compra de casa em construção: nulidade do contrato
A ausência de elaboração do contrato preliminar acarreta a nulidade absoluta do contrato de venda por falta de forma .
A figura do notário é de fundamental importância como garante a sua presença :
- obrigação de entregar a fiança, em caráter preliminar,
- entrega da apólice de seguro de dez anos, no contrato de venda.
Compra de casa em construção: opiniões
Vamos tentar equilibrar as vantagens e desvantagens de uma transação imobiliária desse tipo para o comprador.
Vantagens
- compra de um novo produto
- mais modernas tecnologias na fase de construção
- presença de vários opcionais importantes, como automação residencial, aquecimento mais eficiente, etc.
- Garantia de 10 anos para quaisquer defeitos
- menos manutenção nos primeiros anos de vida
Desvantagens
- preço mais alto na fase de compra em relação a um imóvel já construído
- risco de que a casa esteja em uma área da cidade ainda não equipada com serviços de transporte, shopping centers, etc.
- falta de incentivos fiscais no momento