Aluguel com resgate: definição da modalidade de contrato de compra de casa sem hipoteca. A legislação em vigor, o seu funcionamento, as diferentes formas de contratação possíveis. O regime tributário, vantagens e desvantagens da operação.
L ' rent to own , rent to buy in English, é um manieraper home comprar pagando no início da operação um valor do mais alto e depois definir o resgate final pagando o restante valor.
É um método que permite ao inquilino adquirir um imóvel sem ter de recorrer à fórmula hipotecária , libertando-se dos constrangimentos e dos problemas inerentes ao pedido de um empréstimo ao banco, que pode nem mesmo ser concedido.
Aluguel com resgate: legislação
Conforme mencionado, definido com o termo inglês rent to buy , rent with redemption é uma fórmula contratual que vem da Grã-Bretanha, onde já é utilizada com sucesso há algumas décadas.
Renda com resgate é o contrato que determina a possibilidade do locatário tornar-se proprietário do bem , móvel ou imóvel, após um prazo de locação determinado no momento da estipulação.
Em Itália, este contrato foi celebrado com o Decreto Sblocca Italia de 12 de setembro de 2021 , com o objetivo de o regulamentar e de clarificar a sua eficácia e efeitos no mercado imobiliário italiano.
Aluguel com resgate: como funciona
A fórmula contratual prevê que o contrato de aluguel anteceda o contrato de venda . Desta forma, a venda do imóvel ocorre ao longo do tempo .
O vendedor cobra uma quantia, o aluguel, superior a um arrendamento tradicional, permanecendo como dono do imóvel até o pagamento do saldo final.
Dessa forma, para o locatário, em face de uma prestação mais elevada paga a título de aluguel, há a certeza de que, ao término do contrato, ele se tornará o proprietário, mediante o pagamento da maxirata final.
O preço final já está indicado no contrato no momento da conclusão e não pode ser alterado.
Aluguel com resgate: como a parcela é calculada
Para entender melhor a extensão financeira dessa fórmula inovadora, é necessário esclarecer como o valor da taxa é geralmente calculado .
Como este é um método que permite ao inquilino concordar em comprar o imóvel em um determinado prazo , a taxa de aluguel é definida em aproximadamente 50% a mais do que um aluguel normal.
Aluguel com resgate: fórmulas possíveis
Existem várias formas possíveis de aluguel com resgate. Vamos ver o que são e como se desenvolvem.
Aluguel com resgate com opção de compra futura
Essa modalidade permite que o locatário pague o aluguel, ficando livre para prosseguir ou não com a compra ao final do contrato.
O valor da renda é ligeiramente superior ao da locação tradicional, sendo considerado como uma espécie de adiantamento sobre o preço final, indicado na assinatura do contrato e não podendo ser alterado.
Aluguel com resgate com venda preliminar
Esta fórmula é a mais usada. As partes assinam dois contratos : um contrato de arrendamento e um pré-contrato de venda, que já se encontra transcrito nos registos de imóveis. A transcrição tem validade máxima de 10 anos .
Os dois contratantes ficam livres para decidir se a preliminar obriga a conclusão da venda ou se o locatário decidirá pela compra ou não.
Alugue com resgate automático
É a fórmula mais simples : as partes se comprometem a pagar aluguel em prestações por um determinado número de anos. No vencimento, surge a obrigação de resgate , com a conseqüente transferência da titularidade do imóvel mediante o pagamento da última parcela.
Aluguel com resgate com retenção de título
Este método é utilizado pelos proprietários do imóvel que desejam ter garantias caso o inquilino esteja inadimplente.
A propriedade só é transferida após o pagamento integral do preço de venda.
Caso o inquilino se revele inadimplente , o vendedor pode solicitar a rescisão do contrato, voltando à disponibilidade do imóvel.
O proprietário é obrigado a devolver parte das quantias recebidas ; o valor é fixado de comum acordo entre as partes ou decidido por juiz.
Aluguel com resgate: regime tributário
O regime fiscal desse tipo específico de contrato é o mesmo de um contrato de arrendamento normal . Portanto, aplica-se a tributação normal em vigor para o aluguel de imóveis.
Regime de IVA
Em caso de operação entre dois particulares, a taxa está isenta de IVA como nas locações normais.
Se, por outro lado, o locador for uma empresa de construção ou restauro , as taxas devem ser consideradas em função do tipo de empreiteiro. O mesmo raciocínio também existe no caso de o bem ser de uso instrumental, portanto pode ser resumido da seguinte forma:
- 4% de IVA se o inquilino se declarar elegível para os requisitos da primeira habitação; além disso, a propriedade não deve ser classificada nas categorias cadastrais A / 1, A / 8 e A / 9
- 10% de IVA para propriedades com a mesma classificação no registo predial que aquelas que podem usufruir do primeiro subsídio residencial
- IVA de 22% no caso de bens pertencentes às categorias cadastrais A / 1, A / 8 e A / 9 e para bens instrumentais
Taxa de registro
A taxa de inscrição o contrato de arrendamento é determinada pelo regime do IVA que é aplicada , ou seja:
- Adiantamentos de preços sujeitos a IVA de € 200
- Adiantamentos de preços para propriedades residenciais com 2% de isenção de IVA
- Adiantamentos de preços sujeitos a IVA por opção expressa do vendedor à medida fixa de € 67 no caso de contrato estipulado em contrato privado, € 200 se o contrato for estipulado em contrato privado autenticado ou em forma pública.
Para bens instrumentais, a taxa de registro é sempre igual a 1%.
Soma paga integralmente
Cumpre esclarecer que, para os valores pagos no saldo da operação de venda e compra, a base tributável sobre a qual incide o imposto é determinada pelo tipo de vendedor.
Se ele opera em regime de negócios, a base tributária sobre a qual aplicar o imposto é determinada pela diferença entre:
- preço do imóvel estabelecido na assinatura do contrato
- soma dos adiantamentos de preço pagos até aquele momento.
Portanto, os aluguéis cobrados até aquele momento não são considerados.
As transações de compra e venda que ocorram fora do regime de IVA , para as primeiras casas ou outros tipos de imóveis, exigem que o imposto seja fixado em:
- taxa de registro fixa de € 200
- taxa de hipoteca 1%
- taxa cadastral 3%
Se, por outro lado, o edifício é do tipo instrumental :
- taxa de registro é de 2% (primeira casa) ou 9% (outro tipo de propriedade)
- taxa de hipoteca de € 50 para qualquer tipo de imóvel
- taxa cadastral € 50 para qualquer tipo de imóvel
Aluguel com resgate: vale a pena?
Para avaliar se o investimento pode acabar sendo uma pechincha ou, no longo prazo, uma má escolha financeira, é preciso colocar na mesa os prós e os contras da operação.
Vantagens de alugar com resgate
- o locatário pode adquirir um imóvel sem ter que recorrer à fórmula clássica do empréstimo bancário;
- o inquilino não paga o IMU e outros impostos que incidem sobre os proprietários até que o resgate ocorra;
- o preço permanece fixo durante toda a transação;
- o locatário fica protegido de eventuais aumentos de preços no mercado imobiliário;
- para o locador a garantia não sofrer efeito de queda de preços no mercado imobiliário;
- é garantido ao senhorio um rendimento superior ao de uma renda normal durante toda a duração do contrato;
- o locador tem garantias muito fortes quanto à venda, pois o locatário, se não exercesse o resgate, perderia os valores pagos.
Desvantagens de alugar com resgate
- no caso de compra direta da construtora, em caso de insolvência, perder-se-ia o valor pago (para isso é melhor proteger-se com fiança);
- menor proteção em caso de falência da construtora em relação aos credores;
- o aumento do valor da casa não pode ser usufruído pelo vendedor do imóvel;
- diminuições no valor da casa não resultam em um aluguel mais baixo para o inquilino.