Vender uma casa: coisas a saber e quais erros evitar. O que não fazer quando tiver que vender um imóvel. Os principais erros que dificultam a venda de uma casa e conselhos para vendedores de imóveis iniciantes.
Encontrar-se tendo que vender uma casa repentinamente pode ser assustador: o fato de mudar de casa, procurar outra em outra cidade por motivos de trabalho ou um bem herdado que nunca será usado, são as situações clássicas em que você pode encontrar na vida.
Como vender uma casa sem cometer erros
Vender uma casa pode ser definido como uma arte a ser aprendida seguindo algumas dicas básicas. Vamos ver o porquê, para não nos arrependermos depois de assinada a escritura.
Vender uma casa: preço de venda muito alto e tempos de espera
O preço definido para o valor do imóvel é provavelmente o ponto-chave da operação: com a crise econômica e a dificuldade dos bancos em conceder hipotecas , é o comprador que baixa o preço final, com uma negociação extenuante em anexo para agarre o imóvel, economizando o máximo possível e preenchendo o preço de venda.
Se você não tem nenhuma necessidade de vendas, pode definir um preço mais alto , aprimorando os pontos fortes específicos que podem atrair os clientes que valorizam essas vantagens e, portanto, estão dispostos a pagar mais.
São exceções que devem ser esquecidas quando o tempo é um fator importante.
Claro que, quando és proprietário, pensas que a tua propriedade é a melhor do género e acrescenta um valor emocional estritamente ligado a nós, também alguns milhares de euros a mais são convenientes para todos, mas se começar com o pé errado , estabelecendo um preço exorbitante e não alinhado com o mercado, você corre o risco de afastar imediatamente muitos compradores potenciais.
A imobiliária define um preço muito alto
Se você contar com um corretor de imóveis , pelo auge da sua experiência, conhecimento do mercado e da área em que a casa está inserida, ele poderá fazer uma estimativa aproximada do valor da casa .
Embora permaneçamos livres para teimosamente pedir o valor que julgamos ser muito maior do que as indicações da agência, devemos estar dispostos a enfrentar longos tempos pela venda, com o perigo de o mercado imobiliário entrar em colapso e ficarmos com um punhado de moscas em mão.
Ele poderia então acontecer que, girando entre várias agências, você acabará por se transformar na pessoa que está disposta a vender o imóvel em seu preço, que irá revelar-se excessiva.
Desta forma, você não terá feito nada além de se colocar nas mãos de alguém que tentará vender a casa, sem muito entusiasmo, porque está ciente do preço fora do mercado, mas interessado em adicionar uma lista adicional no catálogo, para então pedir a você no futuro que baixe a sua. pedidos, ou não se comprometerá muito, sabendo muito bem que tentará fazer algo onde dificilmente ganhará a comissão.
Como calcular o preço certo da propriedade para vender uma casa você mesmo
Se você é muito hábil em negociações e gosta de lidar com situações difíceis, você pode sempre tentar colocar seu imóvel à venda, especialmente se o tempo não for um problema para você.
Portanto, se você deseja estudar e analisar o mercado imobiliário da sua região e investir tempo na venda da casa , o ponto de partida para determinar o preço certo do imóvel é:
- tirar valor por metro quadrado de casas em área semelhante à sua,
- multiplique pelos metros quadrados de sua casa pelo preço médio por metro quadrado que você calculou,
- adicionar medidas corretivas com base no estado de desgaste em comparação com o preço de casas semelhantes,
- adicionar correções para a presença de vantagens como elevadores, terraços, a presença de estacionamentos de condomínio, zeladores, sistemas.
A operação aritmética determinará uma espécie de preço final, então as condições da casa serão fundamentais. O conhecimento do mercado e das suas tendências é muito importante, senão decisivo para estabelecer o melhor preço, mas sobretudo o prazo em que pretende vender.
- Se você espera um aumento no tijolo e não precisa de uma venda urgente, pode buscar um preço razoável.
- Se você espera uma queda no preço dos imóveis na área e há uma necessidade urgente de vender, pode buscar um desconto no preço em relação ao valor de mercado.
Vender uma casa: o erro de entregar as chaves ao comprador antes da escritura
Parece um conselho trivial, mas quem poderia ser o possível futuro, dono, até a escritura oficial da escritura notarial não pode reclamar quaisquer direitos sobre o imóvel.
Certamente, entre o compromisso e o momento da escritura, ele pode querer verificar em profundidade, e várias vezes, as condições da casa, para fazer medições das premissas e condições do sistema.
Mas, ao receber o molho de chaves de suas mãos, ele pode se sentir no direito de começar a fazer mais inspeções, sem o seu consentimento e sem o seu conhecimento.
No entanto, se, devido a condições particulares, como residir longe do apartamento para venda ou estar fora da cidade por longos períodos devido ao trabalho, você estiver disposto a entregar as chaves , porque tem medo de perder o negócio, é aconselhável fazer primeiro um acordo particular , contendo os pontos fundamentais do acordo, por exemplo:
- a responsabilidade por qualquer dano recai sobre quem possui as chaves em posse,
- a proibição ou consentimento para usar os sistemas principais, eletricidade, gás, água por exemplo,
- a proibição de realizar qualquer trabalho dentro do apartamento,
- a possibilidade de cobrança de participação nas despesas de condomínio.
Venda de casa: não declare que foi recebida por doação
Se a propriedade que você possui é o efeito de uma doação, ter que acessar uma hipoteca para comprar a casa pode ser uma tarefa desesperada para o comprador.
Os bancos , de facto, não costumam conceder empréstimos a favor da venda, tendo como objecto casas anteriormente o resultado de uma doação .
Esse comportamento é motivado pelo fato de que a doação pode ter infringido o direito de outro herdeiro legítimo que, no prazo de 20 anos a partir da escritura da doação, pode abrir uma ação de redução, solicitando a devolução do imóvel.
No momento em que, antes da escritura, o comprador descubra a situação particular, ele poderá intentar uma ação contra o vendedor, tendo uma razão válida para rescindir um contrato preliminar.
Portanto, é melhor ser honesto e preciso e declarar a natureza da posse da propriedade em questão.
Uma parede levantada ou demolida por um proprietário anterior, uma adega marcada no mapa cadastral diferente da utilizada, ou outros problemas de irrelevância entre o mapa e a casa real , podem levar a surpresas desagradáveis quando se está realmente pronto para realizar o 'ato.
Vender uma casa sem verificar o cadastro de imóveis
Para casas muito antigas, como prédios do início do século XX ou mesmo para condomínios muito grandes, podem ocorrer alguns erros no registro no cadastro.
A venda da casa realiza-se a partir de ter em mãos a correspondência perfeita entre o cadastro e o plano real da casa .
Vender uma casa com sistemas não compatíveis
A legislação sobre sistemas elétricos, de aquecimento e de água é muito restritiva de acordo com a lei italiana. No entanto, casas muito antigas, deixadas ao abandono, podem nunca ter sido renovadas, uma vez que ficaram inabitadas durante anos ou construídas nos quais os regulamentos não exigiam determinados requisitos.
Tentar vender um apartamento hoje em dia, com sistema elétrico sem as regras mínimas de segurança, pode ser muito difícil.
O comprador estaria em condições de o fazer de novo, com óbvias repercussões no preço estimado de viver na nova casa ...
Portanto, é preferível ter um vistoriador especialista, um agrimensor , um arquiteto ou um técnico especializado e habilitado no assunto, que possa orientar sobre como fazer, para fazer a casa de acordo com o padrão.
Vender uma casa: fazer propaganda e marketing ruins
No passado, a venda de uma casa consistia em colocar uma simples placa fora da propriedade, no muro perimetral ou no portão, com indicações elementares da metragem quadrada, o número de quartos, a presença de camarotes, caves e sótãos e um número de telefone para entrar em contato para informações e compromissos.
Hoje , já não é tão trivial: os possíveis compradores descobrem através dos sites das imobiliárias ou portais específicos sobre o tema habitações, introduzem os dados da pesquisa que melhor se adequam às suas expectativas e fazem um tour virtual pelas habitações através do fotos das diferentes salas. Muitas vezes o comprador sabe mais do que o vendedor, aproveita ao máximo os recursos tecnológicos modernos, navegando em dezenas de oportunidades, dissecando por tamanho, número de quartos, opções e também preço, podendo assim folhear e documentar: comprando uma casa os erros a evitar.
Se depender de uma imobiliária, a sua casa aparecerá quase certamente no site específico da agência, com fotos e informações adequadas e terá grande visibilidade e, portanto, maior probabilidade de encontrar comprador.
Mas se preferir fazer você mesmo , não escrever um anúncio online em portais dedicados à venda de imóveis pode tornar a operação de venda muito complicada e certamente longa.
Vender uma casa contando com várias agências imobiliárias
Embora a lei italiana não seja proibida, exceto no caso de contratos de exclusividade vinculativos, confiar a venda do imóvel a várias agências imobiliárias será uma tentativa muito superficial e retardará muito a venda.
Atribuir a venda do imóvel a várias agências significa assinar um mandato de venda não exclusivo , para que as próprias imobiliárias saibam que tem contado com mais profissionais para tentar vender a casa rapidamente.
Portanto o empenho dos agentes em trabalhar na venda será certamente menor devido à possibilidade adicional de trabalhar, ver uma venda e, portanto, a comissão fugir ao controle.
Vender uma casa escolhendo rapidamente a imobiliária
Em uma grande cidade como Milão, Roma ou Nápoles, por exemplo, as vantagens e desvantagens da localização da propriedade mudam completamente assim que você muda de bairro. Um corretor de imóveis que conhece todos os aspectos da área e é capaz de explorar os pontos fortes e consertar os pontos fracos pode vender com mais facilidade.
É por isso que um agente que conhece bem a área pode aprimorar :
- sua localização no bairro,
- a segurança da área,
- proximidade de transportes públicos, supermercados e lojas,
- estacionamento fácil.
O conselho não é escolher a primeira agência que aceita o mandato e o preço , mas sondar as agências, fazer perguntas sobre conhecimentos da área e métodos de venda para avaliar a mais adequada.
Vender a casa sem colocá-la em ordem para inspeção
Tente se colocar no lugar de um estranho que vem conhecer a casa porque pretende comprá-la e se depara com uma casa suja, bagunçada e diferente das fotos visualizadas no anúncio .
Principalmente se você não mora naquela casa, não deixe de marcar consultas para potenciais compradores, quando tiver certeza de que tudo está em ordem e limpo e certifique-se de que o ar está trocado, quem sabe perfumar os quartos e inserir plantas e flores.
Considere a possibilidade de caiar as paredes: uma simples pintura é capaz de renovar e embelezar a casa.
Certifique-se de que todas as lâmpadas estão funcionando e considere trocá-las por lâmpadas led que tenham uma luz mais limpa e, portanto, criem uma boa iluminação. São pequenos cuidados que valorizam os ambientes.
Vender uma casa sem mostrar pontos fortes
Cada casa tem os seus méritos , razões pelas quais a escolheu no passado e que agora podem ser úteis para futuros proprietários.
A presença de uma zona verde no condomínio, ou nas proximidades, com parque infantil para as crianças, será certamente apreciada por uma família com crianças a reboque.
Ter escolas de todos os tipos e níveis, do jardim de infância ao ensino fundamental e médio, perto do apartamento provará ser um ponto forte no qual se concentrar.
Uma varanda com vista para o mar ou para a montanha ou um panorama particular não são maus cartões de visita para um sótão ou um apartamento no último andar.
Estacionar o carro pode ser um problema, especialmente à noite nas grandes cidades. Se a casa não possui garagem ou lugar de estacionamento, saber que tem direito a estacionar em zonas especiais, permite-lhe não ter o problema de estacionar todos os dias, um grande ponto a favor da casa.
Vender uma casa: como se comportar durante as visitas
Se você dependeu de uma imobiliária para a venda de um apartamento vago , é muito provável que o próprio corretor lhe peça para deixar o molho de chaves para ter acesso sem maiores problemas.
É a solução ideal, mas se tem medo de que os convidados possam partir ou danificar alguma coisa na sua ausência, basta levar embora os objetos que considera mais caros .
Quando, por outro lado, a casa à venda é a sua residência actual , as visitas serão efectuadas de comum acordo com a agência e o cliente e por isso pode marcá-las para a hora que estiver em casa.
O conselho mais adequado é se comportar como um anfitrião gentil e educado, é deixar a casa visitá -la de forma serena, para que os visitantes possam entender o layout dos quartos, a metragem quadrada e outros elementos que são importantes para eles.
Incomodá-los com informações não é o passo certo : eles próprios vão querer perguntar e aprender mais sobre a história e as peculiaridades da casa, sem dúvida, oferecendo-lhe todas as suas dúvidas e perplexidades.
E espere o desconto! Mesmo o pequeno é sempre bem-vindo e pode resolver positivamente uma negociação.