Comprando uma casa projetada no papel: vantagens econômicas, possibilidades de customização. Riscos e garantias para o comprador, conselhos úteis. Como funcionam a apólice de seguro e fiança.
A compra de uma casa no papel , também designada por “projecto”, consiste na compra de um imóvel em construção ou ainda em fase inicial de projecto .
Comprar casa no papel: vantagens
É uma solução que pode ser cómoda do ponto de vista económico, pois permite arrancar um bom desconto.
Em particular, se for uma compra cooperativa , o preço final de compra pode acabar sendo uma verdadeira barganha .
Comprar uma casa ainda em construção permitirá também personalizá-la como desejar, podendo combinar com o construtor algumas alterações a efectuar. A propriedade irá então cumprir os regulamentos mais atualizados sobre construção e economia de energia.
Uma nova casa também o deixará calmo por vários anos, não tendo que planejar reformas para edifícios mais antigos.
Falência do construtor?
Por outro lado, podem existir alguns inconvenientes: a potencial falência do fabricante pode fazer com que perca todas as quantias que pagou até agora.
Atrasos na entrega?
Os prazos de entrega podem ser atrasados por diversos motivos, mesmo fora do seu controle, com efeitos negativos para a entrada em sua nova casa.
Comprar uma casa com base em projeto: IVA reduzido ou não
Quando você avalia a ideia de comprar uma casa em construção, saiba que comprar uma casa no papel , diretamente do construtor, envolve o 4% de IVA subsidiado , se for uma primeira casa .
No caso de uma segunda (ou terceira, etc.) propriedade, o IVA tem uma taxa normal de 10%.
O IVA também será pago no caso de compra de uma casa, diretamente ao construtor, que não tenha sido vendida por 5 anos. O comprador terá, de fato, que devolver o imposto já pago pelo comprador ao comprador.
Comprando uma casa projetada: proteção para o comprador
O Decreto Legislativo 122/2005 foi criado com o intuito de aumentar a proteção dos consumidores que pretendem adquirir uma casa no papel : aval, apólice de avaria e fundo de solidariedade têm este objetivo.
A crise econômica que atingiu a Itália na última década levou o legislador a intervir para proteger ainda mais o consumidor.
Garantia de fiança (apólice de seguro)
A fiança é a apólice de seguro que a construtora deve celebrar com um banco ou seguradora.
Constitui a garantia dos valores pagos pelos compradores, devolvidos no caso de a construtora não entregar ou não entregar o imóvel.
Caso a empresa não emita a apólice, o comprador pode solicitar o cancelamento do contrato .
O custo da garantia é de responsabilidade da construtora, que será adicionado ao preço final do imóvel.
A partir de 16 de março de 2021 , foi introduzida legislação que impõe a obrigação de estipular o contrato preliminar, na forma de escritura pública ou escritura privada autenticada, exclusivamente por meio de cartório.
Caberá ao próprio notário apurar e verificar a regularidade da fiança, que deve obedecer a modelo ministerial: na sua ausência, o contrato não pode ser estipulado.
Por meio da fiança, o comprador tem a garantia de ressarcimento das importâncias pagas mesmo na hipótese de não cumprimento da apólice de indenização póstuma de dez anos estipulada na escritura de venda.
Outras tarefas do notário , para proteger o consumidor, são
- verificar a existência de hipotecas
- outras restrições à propriedade a ser construída.
Caberá ao notário a obrigação de transcrever o contrato preliminar para o registo imobiliário. Desta forma, o comprador fica protegido dos riscos que podem surgir até à própria transcrição, desde que a venda se dê no prazo de 3 anos.
Sem a estipulação da preliminar, o contrato ficará sem efeito por falta de forma. As novas leis são aplicadas a todos os contratos , preliminares e finais, relativos a propriedades residenciais para os quais:
- licença de construção, SCIA ou DIA foi solicitada ou apresentada ao Município a partir de 16 de março de 2021.
Seguro não vida
A apólice de danos de 10 anos cobre quaisquer defeitos de construção que possam ocorrer após a entrada na nova residência.
Esses defeitos ocultos poderiam de fato custar muito caro nos anos seguintes, tendo que providenciar, às suas custas, trabalhos de manutenção não programados.
O novo regulamento prevê que a apólice deve ser entregue pelo fabricante ao comprador no momento da assinatura do contrato de venda , no qual devem ser indicados os detalhes desta apólice.
Se o notário não receber esta informação , não procede à assinatura da escritura enquanto que para o comprador, se tiver comunicado a sua vontade de rescindir o contrato, tem o direito de obter a indemnização das importâncias da empresa ou banco que emitiu a garantia até esse ponto, pague ao fabricante.
Comprando uma casa projetada: conselho e proteção
É fundamental definir alguns aspectos que possam garantir ao potencial comprador a compra de uma casa de forma absolutamente tranquila.
Definição do plano de pagamento
É importante definir o plano de pagamento : definir os prazos de acordo com o andamento da obra.
Depois, guarde os recibos dos adiantamentos e, para não ficar com os bolsos vazios, não pague antes da escritura mais de 30% do total fixado como preço final.
Fundo de Solidariedade
O fundo de solidariedade foi criado em 2005 para proteger os compradores vítimas da falência do fabricante. O fundo, na verdade, consiste no pagamento de fianças.
Desta forma, o comprador tem a garantia de recuperar parte do valor pago , embora os tempos de espera não sejam curtos e, sobretudo, a possibilidade de recuperar todo o valor pago é muito reduzida.
Na verdade, em caso de falência, o comprador não é outro senão um dos muitos credores, fornecedores e bancos juntos.