Como calcular a distribuição das despesas condominiais de um elevador. Diferença entre custos de manutenção ordinários e extraordinários. Exemplo de cálculo. Quem está isento de pagar despesas. Como os custos são divididos entre inquilino e proprietário. Instalação de novo elevador: quem decide, partilha de custos
O elevador é uma grande conveniência em edifícios com muitos andares: pense em subir as escadas a pé até o 7º, 8º ou talvez até o 15º andar, se você mora em um daqueles edifícios enormes não raros nas grandes cidades , parece uma coisa impensável e muito complicada, se proposta hoje.
Em seguida, acrescentamos o esforço adicional de carregar sacolas de compras ou malas para voltar de uma viagem: um esforço verdadeiramente titânico.
A presença do elevador simplifica muito as situações do dia a dia; no entanto, a sua gestão em condomínio pode acarretar problemas que requeiram a intervenção do administrador e de uma assembleia para a resolução dos problemas.
Despesas de condomínio elevador: diferença entre despesas ordinárias e despesas extraordinárias
O elevador é um daqueles elementos indicados como parte comum de um condomínio , cujas despesas são assim repartidas entre os condomínios, proprietários ou arrendatários, em função do tipo de intervenção efectuada. Porém, como é fácil de compreender, a utilização do elevador é diferente consoante o piso em que vive, o que é decisivo para um grau de desgaste diferente.
Vamos ver a principal diferença entre despesas ordinárias e despesas extraordinárias .
Despesas normais de elevação
As despesas ordinárias referem-se a intervenções regulares , repetidas de forma periódica durante a vida do elevador, para mantê-lo em plena eficiência.
A substituição das lâmpadas da botoneira, a limpeza e lubrificação da cabina ou os contratos de manutenção periódica estipulados com a empresa responsável são algumas das despesas normais.
Despesas extraordinárias para o elevador
São despesas extraordinárias aquelas não previstas nas manutenções periódicas , como as verificações anuais ou a substituição de elementos desgastados efectuada de acordo com o ciclo de vida tradicional dos materiais.
Por exemplo, o bloqueio da cabine por falha do motor pode ser classificado como uma intervenção de manutenção e, portanto, uma despesa extraordinária.
Elevador condominial para distribuição de despesas
As despesas relativas ao elevador condominial são suportadas por todos os condomínios atendidos pelo sistema, conforme indicado no artigo 1123 do Código Civil. No caso de prédio com número de escadas diferente, os condomínios de cada escada serão cobrados apenas pelos custos de o elevador que usam para chegar a casa.
Cálculo da distribuição das despesas do condomínio: exemplo
A repartição dos custos relativos à utilização e manutenção do elevador ocorre da seguinte forma:
- 50% com base em milésimos de propriedade;
- 50% proporcional ao andar em que mora o condomínio.
A tabela para calcular as quotas de milésimos de propriedade de um imóvel localizado dentro de um edifício é estabelecida pela lei italiana da seguinte forma:
- tamanho da unidade imobiliária: tamanho total do edifício
- o resultado é multiplicado por 1000, daí o termo dos milésimos.
Para melhor entender, vamos dar um exemplo: o proprietário de um apartamento de 250 metros quadrados, localizado dentro de um prédio de 1000 metros quadrados, detém a seguinte cota de milésimos:
250/1000 = 0,25
0,25 x 1000: 250 milésimos de propriedade
O cálculo proporcional com base no andar do apartamento é um pouco mais complexo, mas com um exemplo esclareceremos qualquer dúvida.
Vamos considerar a seguinte situação:
- Edifício de 3 andares
- altura de cada andar: 3 metros
- altura total do edifício: 18 metros dado pela soma de 3 + 6 + 9 (3 no 1º andar, 6 no 2º andar, 9 no 3º andar)
- um apartamento por andar, com os seguintes milésimos: 400 (1º andar), 300 (2º andar), 300 (3º andar)
- custos totais de elevação a serem compartilhados: € 2.000
O esquema resumido da distribuição das despesas de condomínio relativas ao elevador pode ser exibido da seguinte forma:
- Apartamento de 2.000 no 1º andar : 2 x (400: 1000 + 3:18) = € 567
- Apartamento de 2º andar 2000: 2 x (300: 1000 + 6:18) = € 634
- Apartamento de 2.000 no 3º andar : 2 x (300: 1.000 + 9:18) = € 800
Os diferentes números de apartamentos em cada andar, além da área, obviamente, implicam em alterações no resultado final. O cálculo , feito pela administradora do condomínio e anexado à ata de cada reunião, é feito por meio de softwares específicos, ou por programas de computador que tornam a operação simples e imediata assim que ocorre um custo adicional de manutenção.
Condomínio de elevador: quem não paga
Em geral , os seguintes assuntos estão isentos do pagamento das taxas de serviço do elevador :
- proprietários de apartamentos no térreo
- proprietários de lojas de rua
- proprietários dos camarotes localizados na cave do edifício se não forem servidos por elevador, salvo no caso em que o regulamento do condomínio não disponha de regras diferenciadas
O conceito-chave para calcular os custos, portanto, não é o uso real do elevador, mas o uso potencial , razão pela qual aqueles que vivem nos andares superiores são cobrados com uma parcela proporcional das despesas mais elevada.
Os custos de adaptação do sistema às normas de segurança são cobrados de todos os condomínios , inclusive dos proprietários do térreo e das lojas na proporção dos milésimos.
Elevador do condomínio: quanto o inquilino paga
Um caso específico que ocorre regularmente é quando o proprietário de um imóvel aluga seu apartamento. Vamos ver como a legislação italiana divide os custos entre inquilino e proprietário:
- manutenção normal , incluindo pequenos reparos, eletricidade consumida para seu uso, além de operações periódicas, são de responsabilidade do locatário
- manutenção extraordinária , portanto, falhas repentinas, quebra excepcional de materiais e componentes, bem como nova instalação ou substituição completa do elevador, intervenções de adaptação aos novos regulamentos, são de responsabilidade do proprietário
Elevador do condomínio: quem decide a instalação
Na maioria dos condomínios, os elevadores são instalados durante a construção do prédio, de forma a facilitar a vida dos moradores dos andares superiores, uma boa garantia para os idosos ou pessoas com problemas de locomoção que seriam obrigadas a viver em reclusão. casa.
Além disso, apartamentos localizados em edifícios sem elevadores têm um preço mais baixo no mercado imobiliário, tendo em vista os transtornos causados aos possíveis compradores.
No entanto, pode surgir a situação da necessidade ou interesse por parte de alguns inquilinos em solicitar a instalação de um sistema de elevador, útil para simplificar o dia a dia. Como você procede neste caso?
Elevador do condomínio: inovação
Prosseguir com a instalação de elevador condominial em prédio sem ele é classificado como inovação , ou seja, uma nova obra que implique uma modificação importante e positiva do comum. No entanto, o sistema também determina uma situação diferente : basta pensar no projeto do patamar e também na escada por onde o elevador deve passar.
Vamos ver como a lei trata a situação, resolvendo todos os problemas possíveis.
Interesse da maioria
O Código Civil ajuda a resolver a questão, estabelecendo que:
- a assembleia condominial reserva-se o direito de aprovar qualquer obra que vise a melhoria, conveniência de uso ou maior eficiência das coisas comuns. As deliberações são válidas desde que sejam aprovadas com um número de votos representativo da maioria dos presentes na assembleia e igual a, pelo menos, metade do total dos milésimos do edifício.
No entanto, o Código Civil especifica que inovações são proibidas se :
- eles alteram o equilíbrio arquitetônico do edifício
- tornar algumas partes comuns inúteis
- eles podem ser uma preocupação de segurança
- eles modificam o gozo de até mesmo um único inquilino
Se, por outro lado, a presença do elevador determinar apenas uma restrição limitada do espaço usado como passagem comum, então o direito de instalação é válido.
Distribuição de despesas
Os instalação custos do elevador do condomínio são divididas de acordo com as ações de milésimos de propriedade , a regra também válida para aqueles condomínios que manifestaram uma opinião contrária na reunião.
Os condomínios contrários à instalação têm a possibilidade de pedir isenção de despesas , caso as obras sejam de valor elevado ou requeiram uso separado (por exemplo, é necessária a chave de acesso à cabine).
A situação clássica é o inquilino que vive no rés-do-chão: neste caso pode pedir para não se sobrecarregar com os custos necessários à instalação e manutenção, visto que não os utiliza.
Condomínio muda de ideia: como fazer?
Os condomínios que originalmente tiveram instalação de opinião negativa e que solicitaram e chegaram a ser excluídos das taxas de manutenção, podem mudar de ideia com o tempo. Basta pensar em um apartamento recebido em herança, para o qual o proprietário original negou o consentimento para o elevador e obteve a exclusão da distribuição das despesas relacionadas.
O herdeiro pode pedir a participação nos custos , contribuindo para os custos incorridos para a instalação e manutenção.
O valor a pagar será determinado pelo somatório dos custos de instalação e manutenção extraordinária do bem, do qual se deduz um montante igual à depreciação do bem por obsolescência, por se tratar de uma planta sujeita a grande desgaste.
O valor atual do elevador será assim o parâmetro necessário para determinar a chamada altura de entrada.